Comércio em condomínio residencial: como funciona o novo quórum de 2/3 para mudança de destinação
Uma cena que se repete em muitos condomínios: um morador resolve transformar a garagem de sua unidade, com saída direta para a rua, em um pequeno comércio. Pouco depois, o vizinho quer fazer o mesmo, desta vez para abrir um espaço de estética. A convenção do prédio, no entanto, é expressa: trata-se de condomínio exclusivamente residencial. A dúvida que chega ao advogado especializado em direito condominial é sempre parecida — a assembleia pode autorizar esse tipo de mudança? E, principalmente, com que quórum isso pode ser aprovado?
Como era antes: a unanimidade que travava o condomínio
Até 2022, a resposta prática era desanimadora para quem defendia a mudança. O artigo 1.351 do Código Civil exigia unanimidade dos condôminos para alterar a destinação do edifício ou de uma unidade autônoma. Na prática, isso significava que um único voto contrário — ou mesmo um proprietário ausente, inacessível ou simplesmente desinteressado em participar da assembleia — tinha poder de veto sobre a vontade de todos os demais moradores, ainda que a proposta contasse com apoio esmagador.
Esse modelo era criticado há tempos por advogados que atuam na área condominial, justamente por transformar uma decisão coletiva em refém da vontade (ou omissão) de uma única pessoa.
A mudança trazida pela Lei 14.405/22
A Lei 14.405/22 alterou a redação do artigo 1.351 do Código Civil e reduziu esse quórum de unanimidade para 2/3 dos votos dos condôminos. Isso vale tanto para a alteração da convenção condominial quanto, especificamente, para a mudança de destinação do edifício ou de unidade autônoma — seja de residencial para uso misto ou comercial, seja o caminho inverso.
Na prática, isso significa que:
- A assembleia que for deliberar sobre o tema precisa ser regularmente convocada, com edital que indique de forma expressa e específica, na ordem do dia, a matéria a ser votada;
- O quórum de 2/3 incide sobre os condôminos aptos a votar naquela assembleia em particular — não se confunde com o quórum de instalação da reunião;
- Sem convocação regular e clara sobre o tema, qualquer deliberação sobre mudança de destinação corre o risco de ser anulada judicialmente.
O que a redução do quórum não resolveu
Ainda que tenha facilitado a vida de quem busca flexibilizar o uso das unidades, a nova regra não elimina todos os cuidados que síndicos, administradoras e condôminos devem observar. Três pontos merecem atenção redobrada:
- Mudança de destinação não se confunde com alteração física do imóvel. Aprovar a mudança de uso por 2/3 não autoriza, por si só, obras que alterem a fachada do prédio — como a abertura de uma porta em muro externo. Alterações de fachada seguem tratamento mais rigoroso na jurisprudência, por afetarem a estética e a valorização do condomínio como um todo. Nessas situações, recomenda-se a elaboração de laudo técnico para avaliar se a obra pretendida compromete a harmonia arquitetônica do edifício.
- Segurança dos demais moradores. Abrir uma unidade para atendimento ao público, ainda que para uma atividade aparentemente inofensiva, altera o fluxo de pessoas estranhas ao condomínio circulando pelo empreendimento. Esse é um fator que deve ser avaliado com cuidado antes da autorização, independentemente de o quórum legal ter sido atingido.
- Proteção da minoria vencida. Com a nova regra, até um terço dos condôminos pode ser obrigado a conviver com uma mudança de destinação que rejeitou. Há quem veja nisso apenas uma relativização legítima da autonomia coletiva — afinal, o condomínio pressupõe concessões recíprocas entre os moradores. Outros enxergam risco de abuso de direito da maioria, sobretudo quando a mudança afeta diretamente o sossego ou a segurança de quem discordou. O tema já foi objeto de manifestação contrária por parte de comissões de direito condominial de entidades da advocacia, e ainda não foi pacificado pelos tribunais superiores.
O entendimento do STJ sobre locação por temporada (Airbnb)
Um julgado recente do Superior Tribunal de Justiça mostra que essa lógica não se aplica apenas às hipóteses óbvias de comércio com atendimento presencial. A 2ª Seção do STJ decidiu, em maio de 2026, que a exploração de unidades residenciais por plataformas de locação por temporada, como o Airbnb, tem natureza comercial e também depende de aprovação por 2/3 dos condôminos em assembleia.
O entendimento parte da premissa de que esse tipo de uso, voltado a fins econômicos, descaracteriza a destinação residencial estabelecida na convenção — podendo, ainda, impactar a segurança e o sossego dos demais moradores. Na prática, o precedente amplia o alcance da regra: ela não se restringe a alterações físicas visíveis, mas alcança qualquer uso que altere de fato a natureza residencial da unidade, mesmo sem qualquer intervenção estrutural no imóvel.
Orientações práticas para síndicos, condôminos e administradoras
Diante de um pedido de mudança de destinação, alguns cuidados ajudam a evitar nulidades e conflitos futuros:
- Convocar assembleia com edital específico, informando claramente a matéria a ser deliberada;
- Reunir o quórum de 2/3 dos votos dos condôminos aptos a votar — e não mais a unanimidade;
- Avaliar separadamente eventuais impactos sobre a fachada do edifício, com apoio técnico se necessário, antes de autorizar obras físicas vinculadas à mudança de uso;
- Considerar os efeitos sobre a segurança e a rotina dos demais moradores como parte da deliberação, e não apenas como formalidade posterior;
- Documentar todo o processo de convocação e votação, para resguardar a validade da decisão em eventual questionamento judicial.
A Lei 14.405/22 reduziu a barreira formal para a mudança de destinação em condomínios edilícios, tornando o processo mais compatível com a realidade de empreendimentos com centenas de unidades. Mas a redução do quórum não dispensa prudência: cada pedido de mudança de uso continua exigindo análise específica sobre convenção, fachada, segurança e os direitos da minoria que eventualmente discordar da decisão.
Este conteúdo tem caráter informativo e não substitui a análise de um advogado especializado em direito condominial diante do caso concreto. A equipe da Karpat Sociedade de Advogados está à disposição para orientar síndicos, condomínios e condôminos sobre convocação de assembleias, elaboração de convenções e condução segura de processos de mudança de destinação.
