Uma das perguntas que mais recebo de síndicos e de compradores de imóveis novos é sempre parecida: “a construtora ainda responde por isso?” Faço questão de responder sempre da mesma forma, porque a resposta certa depende de uma distinção que a maioria das pessoas — e, confesso, boa parte dos próprios advogados que não militam na área imobiliária — não faz: nem todo problema em uma obra é a mesma coisa, e o tipo de problema define o prazo, a prova e até a estratégia do processo.
Não é exagero dizer que essa distinção, sozinha, decide o resultado de boa parte dos litígios envolvendo construtoras.
A primeira pergunta nunca é “quem paga”, é “o que é isso”
Antes de discutir culpa, antes de discutir indenização, a pergunta que sempre faço é: o problema compromete apenas a qualidade e o conforto, ou coloca em risco a segurança da edificação?
Costumo separar isso em três categorias, que aprendi a tratar separadamente justamente porque a lei as trata separadamente:
Vícios aparentes — são os problemas visíveis, perceptíveis a olho nu: parede mal pintada, porta empenada, rachadura superficial, azulejo com defeito, piso desnivelado. O art. 26, II, do Código de Defesa do Consumidor estabelece que o direito de reclamar desses vícios decai em 90 dias, contados normalmente da entrega efetiva do bem ou do vício se tornar evidente. É um prazo curto, e por isso insisto tanto para que síndicos e compradores façam a vistoria com atenção redobrada logo na entrega — deixar passar esse prazo sem reclamar formalmente pode custar caro.
Vícios ocultos redibitórios — são aqueles que não aparecem de imediato, geralmente ligados a instalações elétricas e hidráulicas, e que tornam o imóvel impróprio ao uso ou reduzem seu valor. Aqui o regime é outro: o Código Civil, nos arts. 441 a 446, garante um ano de garantia a partir do momento em que o vício se torna conhecido — desde que apareça dentro desse prazo de um ano contado da entrega. Já escrevi sobre isso: é fundamental notificar formalmente a construtora assim que o vício aparece, porque isso interrompe a contagem e evita a alegação de decadência lá na frente.
Problemas de segurança e solidez — aqui a conversa muda de patamar. Não estamos falando de desconforto ou de estética, mas de risco à integridade da edificação e de quem mora nela: infiltrações graves, comprometimento estrutural, risco de incêndio por falha elétrica, entre outros. Nesses casos incide o art. 618 do Código Civil:
“Art. 618. Nos contratos de empreitada de edifícios ou outras construções consideráveis, o empreiteiro de materiais e execução responderá, durante o prazo irredutível de cinco anos, pela solidez e segurança do trabalho, assim em razão dos materiais, como do solo. Parágrafo único. Decairá do direito assegurado neste artigo o dono da obra que não propuser a ação contra o empreiteiro, nos cento e oitenta dias seguintes ao aparecimento do vício ou defeito.”
Ou seja: garantia de cinco anos, mas atenção ao detalhe que a maioria ignora — a partir do momento em que o vício aparece, o prazo para ajuizar a ação é de apenas 180 dias, sob pena de decadência.
O detalhe que muda tudo: garantia não é a mesma coisa que prescrição
Esse é, sem exagero, o ponto que mais gera confusão — e mais prejudica quem não é bem orientado. Muita gente pensa que, passados os cinco anos do art. 618, a construtora está automaticamente livre de qualquer responsabilidade. Não é bem assim.
O STJ já pacificou, inclusive por meio da Súmula 194, que o prazo de cinco anos é de garantia — o vício relacionado à solidez e segurança precisa se manifestar dentro dele —, mas, uma vez manifestado, o proprietário tem o prazo prescricional de vinte anos (na vigência do Código Civil de 1916, hoje adaptado às regras de transição) para buscar a reparação, contado do conhecimento efetivo do vício, e não da entrega da obra. Veja como o próprio STJ resumiu essa lógica:
“O artigo 1.245 do Código Civil de 1916 prevê um prazo de garantia de 5 (cinco) anos. Caso o vício oculto, capaz de comprometer a solidez e segurança da obra, manifeste-se dentro desse prazo, o proprietário da obra tem 20 (vinte) anos […] contado do aparecimento do defeito, para o ajuizamento da ação para reparação de danos” (STJ, REsp 1.711.581/PR, rel. min. Ricardo Villas Bôas Cueva, 3ª Turma, j. 19.06.2018).
Na prática, isso significa: o vício precisa aparecer dentro dos cinco anos de garantia, mas o relógio da prescrição para processar só começa a correr quando o proprietário efetivamente toma conhecimento do problema — o que pode acontecer bem depois da entrega das chaves.
Por que a causa do problema importa tanto quanto o problema em si
Aqui entra um ponto que trato com cuidado redobrado nas vistorias que acompanho: nem todo defeito aparente após a entrega é, de fato, vício de construção. É extremamente comum — e a construtora sempre vai alegar isso, com razão em muitos casos — que o problema decorra de mau uso, ausência de manutenção preventiva ou reformas feitas pelo próprio morador ou condomínio.
É por isso que insisto tanto, tanto para síndicos quanto para compradores individuais, na importância de dois documentos que muita gente ignora: o manual do proprietário e da área comum, e o programa de manutenção preventiva. Eles não são burocracia — são a régua que vai definir, lá na frente, se a garantia continua válida ou se foi perdida por falta de conservação adequada. Uma obra de melhoria malfeita, uma perfuração indevida em tubulação, uma reforma que altera item coberto pela garantia: qualquer um desses fatores pode custar o direito à reparação.
Por isso, na vistoria de entrega — seja de uma unidade autônoma, seja das áreas comuns por ocasião da assembleia de instalação —, recomendo sempre:
- levar um engenheiro de confiança, e não aceitar apenas a palavra do engenheiro da própria construtora;
- confrontar o que está sendo entregue com o memorial descritivo e de incorporação — já vi casos de acabamento em granito quando o memorial previa mármore, e de academia entregue sem os equipamentos que o memorial garantia;
- registrar por escrito, no termo de vistoria, todos os vícios constatados, com a ressalva expressa de que serão objeto de reparo pela construtora;
- e, havendo dúvida sobre a extensão do problema, não ter pressa em assinar o recebimento formal sem antes buscar orientação jurídica.
Casos que mostram por que essa distinção não é teórica
Já acompanhei situações que ilustram bem como um vício pode ir muito além do “desconforto”: um condomínio inteiro cujo elevador não descia até a garagem — erro de projeto que, por ser inviável de corrigir sem reforma estrutural, resultou em indenização por perdas e danos aos condôminos. E outro caso, em um condomínio de alto padrão, em que uma janela inteira — vidro e batente — despencou de um apartamento para a área comum. Por sorte, não havia ninguém embaixo no momento.
Esses dois exemplos não são vícios estéticos. São exatamente o tipo de situação que o art. 618 do Código Civil e a garantia de cinco anos foram desenhados para cobrir — e mostram por que a discussão sobre “vício x defeito” não é acadêmica: dela depende o prazo que o prejudicado tem para agir, e a seriedade com que o caso deve ser tratado desde a primeira notificação.
O caminho recomendado quando o vício aparece
Para quem se depara com um problema na obra — seja síndico de condomínio recém-instalado, seja comprador de unidade autônoma —, o roteiro que sigo é sempre o mesmo:
- Qualificar o problema: é vício aparente, oculto redibitório, ou compromete segurança e solidez? Essa classificação define o prazo aplicável.
- Documentar tudo: fotos, vídeos, laudo técnico ou pericial particular, e principalmente a notificação formal e protocolada à construtora — que é o que interrompe o prazo prescricional/decadencial.
- Verificar a causa: reunir evidências de manutenção adequada e ausência de intervenções de terceiros, para blindar o direito à garantia contra a alegação de mau uso.
- Buscar a via extrajudicial primeiro, com cronograma de reparos formalizado pela construtora, sempre com acompanhamento técnico independente.
- Se a via extrajudicial não avançar, ingressar com a medida judicial cabível — que pode envolver desde a obrigação de reparo até indenização, e, em casos de atraso associado, a rescisão contratual com base na Lei 13.786/2018.
Conclusão
A responsabilidade da construtora por vícios na obra não é uma via de mão única, tampouco uma garantia ilimitada no tempo. Existe uma engenharia jurídica por trás de cada prazo — 90 dias para vícios aparentes, um ano para os ocultos redibitórios, cinco anos de garantia e 180 dias de decadência para os que afetam segurança e solidez, com prescrição vintenária correndo a partir do conhecimento efetivo do defeito.
Conhecer essa lógica, documentar corretamente cada etapa — da vistoria de entrega à notificação da construtora — e não confundir vício estrutural com desgaste por mau uso é o que, na prática, separa um pedido de reparação bem-sucedido de um direito perdido por decadência ou por falta de prova. Antes de aceitar que “não há mais nada a fazer”, vale sempre a pena qualificar tecnicamente o problema e buscar orientação especializada.
Referências: Código Civil, arts. 441 a 446, 618; Código de Defesa do Consumidor, arts. 26, II, 43-A e 67-A; Lei 13.786/2018 (Lei do Distrato); STJ, Súmula 194; STJ, REsp 1.711.581/PR, rel. min. Ricardo Villas Bôas Cueva, 3ª Turma, j. 19.06.2018.
