A 2ª Seção do Superior Tribunal de Justiça pacificou um tema que já gerava disputas em assembleias e no Judiciário há anos: locações por curta temporada, feitas de forma recorrente e profissional, mudam a destinação do imóvel e só podem ocorrer com autorização expressa em convenção
Quem administra ou mora em condomínio residencial já deve ter passado por essa discussão: um vizinho aluga o apartamento por poucos dias, de forma constante, para hóspedes desconhecidos anunciados em plataformas como o Airbnb. Para uns, trata-se de exercício legítimo do direito de propriedade. Para outros, é uma atividade comercial disfarçada, incompatível com a rotina de um edifício residencial. Em maio de 2026, o STJ finalmente enfrentou a questão de forma mais abrangente, no julgamento do REsp 2.121.055.
O que o STJ decidiu
Por maioria apertada — 5 votos a 4 —, a 2ª Seção do STJ definiu que a locação por curta temporada, quando explorada de maneira reiterada e profissional, descaracteriza a finalidade estritamente residencial da unidade. Na prática, isso significa que esse tipo de uso passa a exigir aprovação prévia de dois terços dos condôminos, formalizada em convenção condominial, para poder continuar.
A relatora, ministra Nancy Andrighi, foi clara ao afirmar que o meio pelo qual o imóvel é anunciado — Airbnb, imobiliária, panfleto ou classificado — é irrelevante para a análise jurídica. O que importa é a natureza do contrato: se a unidade é oferecida a hóspedes desconhecidos, com frequência e habitualidade, sem exigência de estadia mínima e, muitas vezes, com serviços agregados como limpeza e enxoval, ela deixa de ter caráter residencial e passa a configurar exploração comercial — uso que precisa estar previsto na convenção do condomínio.
Ficou vencida a corrente liderada pelo ministro Antonio Carlos Ferreira, que sustentou não ser possível restringir o direito de propriedade por convenção condominial na ausência de vedação expressa, argumento acompanhado pelos ministros Humberto Martins e Ricardo Villas Bôas Cueva.
O que a decisão NÃO fez
É importante afastar interpretações exageradas que circularam logo após o julgamento. O STJ não proibiu o Airbnb nem baniu, de forma genérica, o aluguel por temporada em todo e qualquer condomínio do país. O que a Corte estabeleceu foi um critério técnico para diferenciar:
- Locação eventual por temporada — o proprietário que, ocasionalmente, aluga o imóvel enquanto viaja ou não o está utilizando — que continua plenamente permitida;
- Exploração comercial recorrente e profissionalizada — aluguéis constantes, com alta rotatividade de hóspedes e estrutura semelhante à hotelaria — que agora depende de autorização qualificada em assembleia.
Essa distinção busca equilibrar dois interesses legítimos: o direito individual de propriedade e o direito coletivo à segurança, à tranquilidade e à preservação do caráter residencial do condomínio.
Por que essa distinção é tecnicamente relevante
Parte da doutrina já apontava que a locação por curta temporada, sem prestação de serviços hoteleiros, não se equipara nem à locação residencial tradicional nem à hospedagem regulada — sendo, portanto, um contrato atípico. Como não há lei específica que discipline esse modelo, uma proibição automática e genérica poderia esbarrar no princípio da legalidade. Foi justamente para evitar essa insegurança jurídica que o STJ optou por fixar critérios objetivos (recorrência, profissionalização e rotatividade), em vez de uma vedação ou liberação abstrata.
Impactos práticos para síndicos, condôminos e proprietários
Para o condomínio: a decisão reforça a importância de a convenção tratar expressamente do tema. Condomínios que já vedam ou autorizam esse tipo de locação em convenção têm agora respaldo mais sólido do STJ. Os que ainda não regulamentaram o assunto devem colocar a questão em pauta de assembleia, com o quórum qualificado de 2/3 previsto na decisão.
Para o proprietário-investidor: quem já loca a unidade de forma recorrente por plataformas digitais deve verificar se essa atividade está formalmente autorizada na convenção. Na ausência de autorização, o condomínio pode buscar a interrupção da prática, inclusive judicialmente.
Para quem aluga esporadicamente: o uso eventual do imóvel para temporada, sem características de exploração comercial, continua protegido — a decisão não atinge esse perfil de proprietário.
Nossa recomendação
Cada condomínio tem um perfil diferente, e a aplicação prática do entendimento do STJ dependerá muito da redação da convenção e do regimento interno de cada edifício. Recomendamos que síndicos e conselhos:
- Revisem a convenção para verificar se o tema já está disciplinado;
- Levem a discussão à assembleia, caso ainda não haja regra clara sobre locação por temporada;
- Documentem eventuais reclamações relacionadas a rotatividade, ruído e segurança, que podem embasar decisões futuras;
- Busquem orientação jurídica especializada antes de vedar ou autorizar a prática, evitando disputas que podem gerar custos judiciais para toda a coletividade.
A tendência é que o tema continue evoluindo na jurisprudência, com decisões que levarão em conta as particularidades de cada caso concreto. Por isso, contar com assessoria jurídica especializada em direito condominial é essencial tanto para elaborar ou revisar convenções quanto para conduzir esse debate de forma segura em assembleia.
Este artigo tem caráter informativo e não substitui a análise de um advogado especializado para o caso concreto do seu condomínio.
