O mercado imobiliário brasileiro voltou a acender um alerta em 2026. Levantamento com dez incorporadoras de capital aberto mostra que os distratos — cancelamentos de contratos de compra e venda de imóveis — somaram R$ 2,167 bilhões entre janeiro e junho, um crescimento de 27,7% em comparação com os R$ 1,697 bilhão registrados no mesmo período de 2025. Na prática, isso significa bilhões em unidades já vendidas que retornam ao estoque das construtoras.
Entre as empresas do levantamento, a Direcional teve o maior volume de distratos, com R$ 635,8 milhões no semestre, alta de 69,5% na comparação anual, seguida pela Tenda, com R$ 340,4 milhões em cancelamentos. O principal fator apontado para essa onda de desistências é o custo do crédito: com a Selic em 14%, o financiamento bancário segue caro e se torna um obstáculo no momento da entrega do imóvel, quando o comprador precisa contratar o empréstimo para quitar o saldo devedor, o que leva muitos a desistir do negócio já perto da entrega das chaves.
Esse cenário reacende uma pergunta recorrente entre compradores e incorporadoras: afinal, quais são as regras jurídicas para o distrato no Brasil, e quanto cada parte tem direito a receber de volta?
O marco legal: a Lei do Distrato
Até 2018, o tema era regulado apenas pela jurisprudência. O STJ havia consolidado, por meio da Súmula 543, o entendimento de que a devolução dos valores pagos deveria ser imediata e integral quando a culpa fosse da vendedora, ou parcial — com retenção entre 10% e 25% — quando a desistência partisse do comprador.
A Lei nº 13.786/2018 (conhecida como “Lei do Distrato”) positivou parâmetros próximos aos que já vinham sendo aplicados pelos tribunais, estabelecendo dois regimes principais:
- Regime comum: a incorporadora pode reter até 25% dos valores pagos pelo comprador a título de cláusula penal, deduzidos ainda a comissão de corretagem (quando destacada em contrato) e os tributos incidentes.
- Regime de patrimônio de afetação: quando o empreendimento tem separação patrimonial regularmente instituída, a retenção pode chegar a 50% dos valores pagos.
A aplicação do percentual mais alto, no entanto, não é automática. A jurisprudência exige a comprovação cumulativa de três requisitos: contrato firmado já na vigência da nova lei, patrimônio de afetação efetivamente averbado na matrícula do empreendimento, e previsão expressa e destacada no quadro-resumo do contrato. Faltando qualquer um desses elementos, a retenção cai para o teto de 25%.
Contratos antigos: a lei não retroage
Um ponto central — e frequentemente mal compreendido pelos consumidores — é que a Lei 13.786/2018 não se aplica a contratos celebrados antes de sua entrada em vigor. Para esses casos, permanece válido o regime jurisprudencial anterior, consolidado pelo STJ, que limita a retenção da incorporadora a um percentual entre 10% e 25% dos valores pagos, com devolução em parcela única. Tentativas de incorporadoras de aplicar retroativamente as regras mais recentes — inclusive o teto de 50% do patrimônio de afetação — a contratos antigos configuram prática que pode e deve ser questionada judicialmente.
O que o comprador tem direito a receber de volta
Alguns pontos já pacificados nos tribunais merecem destaque para quem está diante de um distrato:
- Devolução mínima garantida. Em relações de consumo, a soma de todos os descontos aplicados pela incorporadora não pode ultrapassar o limite de 25% dos valores pagos — ainda que a lei preveja, isoladamente, outras deduções —, assegurando ao comprador o recebimento de, no mínimo, 75% do que foi desembolsado.
- A ocupação do imóvel não afasta o direito à retenção limitada. O STJ já decidiu que a retenção de 25% é válida independentemente de o comprador ter ou não ocupado a unidade.
- Comissão de corretagem. Sua cobrança é possível, mas segue teses específicas fixadas em recurso repetitivo (Tema 938), e discussões sobre sua restituição em dobro por cobrança indevida têm sido, em regra, rejeitadas pelo STJ quando não caracterizada má-fé.
- Culpa da incorporadora. Se a resolução do contrato decorrer de atraso ou paralisação da obra imputável à vendedora, o regime é outro: a devolução deve ser integral, sem retenção a título de multa.
Por que esse aumento de distratos importa juridicamente
O crescimento de 27,7% nos cancelamentos em um único semestre não é apenas um dado de mercado — é um indicativo de que mais famílias estão enfrentando dificuldade para honrar o financiamento no momento da entrega das chaves, justamente a fase em que o valor retido pela incorporadora tem maior impacto financeiro para o consumidor. Para as incorporadoras, por sua vez, o aumento do volume de distratos pressiona fluxo de caixa e reforça a importância de cláusulas contratuais bem redigidas, alinhadas aos limites legais e jurisprudenciais, para evitar judicialização.
Como a KArpat pode ajudar
Seja para o comprador que deseja rescindir o contrato e recuperar o máximo possível dos valores pagos, seja para a incorporadora que busca segurança jurídica na redação de cláusulas de distrato e na aplicação correta dos percentuais de retenção, a análise técnica do contrato — data de assinatura, existência de patrimônio de afetação, previsão no quadro-resumo — é o ponto de partida para qualquer estratégia. Diante de um cenário de distratos em alta, contar com orientação jurídica especializada em direito imobiliário é o caminho mais seguro para evitar prejuízos evitáveis, seja na retenção de valores além do permitido em lei, seja na aplicação indevida de regras a contratos antigos.
