Por Rodrigo Karpat
A responsabilidade não nasce do cargo, mas da conduta
O síndico não é garantidor universal de tudo o que acontece no condomínio. Um acidente, um contrato mal executado ou uma reclamação de morador não transforma automaticamente o gestor em responsável pessoal.
A responsabilização civil exige, em regra, a identificação de um dever jurídico, uma ação ou omissão imputável, um dano e o nexo causal entre a conduta e o prejuízo. No Brasil, essa análise resulta principalmente da combinação entre os deveres funcionais do síndico e as regras gerais de responsabilidade civil do Código Civil.
O art. 1.348 do Código Civil atribui ao síndico, entre outras funções, representar o condomínio, cumprir e fazer cumprir a convenção e as decisões da assembleia, conservar e guardar as áreas comuns, zelar pelos serviços de interesse dos condôminos, cobrar contribuições, prestar contas e contratar o seguro da edificação.
Essas atribuições não significam que o síndico responda pessoalmente por toda obrigação assumida pelo condomínio. O ato regular de gestão vincula, em princípio, o condomínio. A responsabilidade pessoal pode surgir quando o gestor age com culpa ou dolo, excede seus poderes, viola a lei ou a convenção, ignora um risco conhecido ou utiliza recursos condominiais em benefício próprio.
Cinco decisões que aumentam o risco pessoal
1. Ignorar um risco conhecido
A omissão é uma das principais fontes de exposição do síndico. Quando a administração recebe reclamações ou identifica problemas em elevadores, instalações elétricas, fachadas, piscinas, portões, telhados, sistemas de gás ou equipamentos de segurança, não pode simplesmente arquivar o assunto sem análise.
O dever do síndico não é necessariamente resolver tudo de imediato com recursos disponíveis. É identificar o risco, buscar avaliação técnica, adotar medidas emergenciais quando necessárias, informar a assembleia e registrar as providências tomadas.
A falta de manutenção pode também interferir na responsabilidade de outros agentes. Em decisão publicada em 2026, o STJ analisou situação em que laudo pericial apontou ausência de manutenção adequada pelo condomínio e destacou a importância de seguir as orientações técnicas do Manual do Síndico e de contratar profissionais competentes e idôneos.
2. Contratar pelo menor preço, sem verificar a capacidade técnica
A contratação de fornecedor não deve ser decidida apenas pelo orçamento mais baixo. O síndico precisa verificar, conforme a natureza do serviço, habilitação, experiência, referências, responsabilidade técnica, seguros, garantias, cronograma e capacidade de execução.
Em obras, instalações elétricas, elevadores, impermeabilização, sistemas de prevenção contra incêndio e serviços de altura, a contratação deve ser acompanhada de documentação técnica adequada, como laudo, ART, RRT ou documento equivalente, quando exigível.
Se o síndico tinha competência para contratar, mas ignorou informações relevantes sobre a incapacidade do prestador e essa escolha contribuiu para um dano, poderá haver fundamento para discutir sua responsabilidade pessoal. Isso não significa que todo erro de contratação gere condenação: será necessário provar culpa, dano e nexo causal.
3. Realizar obra ou despesa sem respeitar a assembleia
A aprovação assemblear não é uma formalidade dispensável. O Código Civil estabelece regras diferentes conforme a natureza da obra e a situação concreta, e a convenção pode trazer exigências adicionais.
O síndico deve distinguir despesas ordinárias, obras necessárias, úteis ou voluptuárias, intervenções emergenciais e alterações relevantes das áreas comuns. Também precisa verificar se há previsão orçamentária, autorização assemblear, quórum específico e parecer técnico.
Em situações emergenciais, a atuação imediata pode ser necessária para preservar a segurança ou evitar dano maior. Ainda assim, a urgência deve ser documentada e a assembleia informada e, quando cabível, convocada para ratificar ou deliberar sobre as medidas posteriores.
O risco pessoal aumenta quando o gestor realiza despesa relevante sem autorização, fraciona contratação para evitar deliberação, descumpre decisão assemblear ou apresenta a matéria de forma incompleta aos condôminos.
4. Não prestar contas de forma completa
Prestar contas não significa apenas apresentar o saldo bancário ou uma planilha resumida. O síndico deve demonstrar, de forma organizada, as receitas, despesas, contratos, pagamentos, documentos fiscais, movimentações bancárias e a compatibilidade entre o orçamento aprovado e o que foi efetivamente realizado.
O art. 1.348 do Código Civil impõe a prestação de contas à assembleia, anualmente e sempre que exigida. O art. 1.350 prevê a assembleia anual para aprovação do orçamento, das contribuições e das contas.
O STJ decidiu que o condômino, individualmente, não tem legitimidade para ajuizar ação de exigir contas diretamente do síndico; a prestação é devida institucionalmente ao condomínio e deve ser exigida pelos canais coletivos adequados. Isso não reduz o dever de transparência: significa apenas que a fiscalização deve respeitar a estrutura condominial.
A ausência de legitimidade individual para uma ação específica não protege o síndico contra reprovação das contas, destituição, ação proposta pelo condomínio ou responsabilização por prejuízos comprovados.
5. Misturar recursos ou atuar em benefício próprio
Os recursos do condomínio não integram o patrimônio pessoal do síndico. O gestor deve manter separação contábil e bancária, preservar documentos e evitar qualquer situação em que tenha interesse pessoal direto na contratação ou no pagamento.
A contratação de empresa ligada ao síndico, a aquisição sem documentação, o reembolso sem comprovação e o uso temporário de recursos condominiais são situações que podem gerar questionamentos, ainda que o valor posteriormente seja devolvido.
Conflitos de interesse devem ser comunicados e tratados com transparência. Quando a contratação envolver pessoa relacionada ao gestor, é recomendável consultar o conselho, obter orçamentos independentes, registrar a informação e submeter a decisão à assembleia quando a convenção ou a relevância do negócio assim exigirem.
Condomínio e síndico podem responder juntos
Não é necessário escolher automaticamente entre a responsabilidade do condomínio e a responsabilidade pessoal do síndico.
O condomínio pode responder perante moradores, visitantes, empregados, fornecedores ou terceiros por fatos relacionados às áreas comuns e aos serviços que administra. O síndico, por sua vez, pode responder pessoalmente se ficar demonstrado que sua própria conduta, por ação ou omissão, contribuiu culposamente ou dolosamente para o dano.
São planos diferentes de imputação. O contrato regularmente celebrado pelo síndico em nome do condomínio é, em regra, obrigação do condomínio. Mas a escolha negligente do prestador, a omissão diante de risco conhecido ou o desvio de recursos podem constituir fundamento autônomo para responsabilizar o gestor.
Administradora não elimina o dever de supervisão
A contratação de administradora não transfere automaticamente todos os deveres do síndico. O contrato deve definir escopo, poderes, limites, aprovação, fiscalização, prestação de contas e responsabilidades.
O síndico não precisa executar pessoalmente todas as tarefas administrativas, mas deve acompanhar a execução, verificar o que foi contratado e agir diante de inconsistências. Delegar uma rotina não significa abandonar a supervisão.
Também é importante evitar confusão entre a responsabilidade da administradora e a do síndico. Cada caso exige análise do contrato, da divisão de tarefas, da atuação efetivamente realizada e do nexo entre a conduta de cada envolvido e o dano.
Como reduzir o risco pessoal
A prevenção começa com uma rotina simples e documentada:
- Registrar reclamações, riscos e providências.
- Manter calendário de manutenção preventiva.
- Solicitar laudos e contratar profissionais habilitados.
- Comparar propostas e justificar a escolha do fornecedor.
- Observar a convenção, o regulamento e as decisões assembleares.
- Convocar assembleia quando o tema exigir deliberação coletiva.
- Prestar contas com documentos e linguagem compreensível.
- Separar contas e recursos do condomínio.
- Formalizar notificações e respostas relevantes.
- Arquivar atas, contratos, notas fiscais, laudos, ordens de serviço e comunicações.
- Contratar seguro adequado e verificar as exclusões da apólice.
- Buscar orientação jurídica e técnica antes de decisões sensíveis.
A documentação não substitui a diligência, mas permite demonstrar que o gestor identificou o problema, avaliou alternativas e adotou providências compatíveis com sua competência.
Conclusão
A responsabilidade civil do síndico não decorre simplesmente da existência do cargo. Ela depende da violação comprovada de um dever, da conduta pessoal do gestor, do dano e do nexo causal.
O síndico diligente não é aquele que consegue eliminar todos os riscos do condomínio. É aquele que não ignora problemas, não improvisa decisões técnicas, respeita a assembleia, fiscaliza fornecedores, presta contas e mantém registros capazes de explicar sua atuação.
Em gestão condominial, prevenir não significa evitar toda ocorrência. Significa criar um processo de decisão responsável, transparente e documentado.
Rodrigo Karpat:
Advogado militante na área cível há mais de 20 anos, Dr. Rodrigo Karpat é sócio no escritório Karpat Sociedade de Advogados e referência em direito imobiliário e questões condominiais. Presidente da Comissão de Direito Condominial da OAB/SP e Presidente da Comissão Especial de Direito Condominial no Conselho Federal da OAB.
