O síndico é o rosto do condomínio. É ele quem contrata, cobra, representa o prédio em juízo e responde pela gestão perante os condôminos. Conhecer os limites e as responsabilidades do cargo é essencial tanto para quem o exerce quanto para quem o fiscaliza.
Quem pode ser síndico e por quanto tempo O síndico é escolhido pela assembleia e não precisa ser condômino (art. 1.347 do Código Civil). Isso abre espaço para o síndico profissional, cada vez mais comum em condomínios de maior porte. O mandato tem prazo máximo de dois anos, permitida a renovação.
O que compete ao síndico O art. 1.348 lista as atribuições do cargo. Em resumo, o síndico deve: Convocar a assembleia dos condôminos. Representar o condomínio, em juízo ou fora dele, na defesa dos interesses comuns. Informar de imediato à assembleia a existência de processo judicial ou administrativo de interesse do condomínio. Cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as decisões da assembleia. Cuidar da conservação e da guarda das partes comuns e zelar pelos serviços. Elaborar o orçamento anual de receitas e despesas. Cobrar as contribuições e aplicar e cobrar as multas devidas. Prestar contas à assembleia anualmente e sempre que exigidas. Contratar o seguro da edificação. O síndico pode ainda realizar obras necessárias sem autorização prévia da assembleia (art. 1.341). Se forem urgentes e de valor elevado, deve comunicá-la imediatamente.
A assembleia anual Todo ano, o síndico deve convocar a assembleia para aprovar o orçamento, as contribuições e a prestação de contas (art. 1.350). Se não o fizer, um quarto dos condôminos pode convocá-la. E, se a assembleia não se reunir, qualquer condômino pode pedir que o juiz decida.
Controle e fiscalização A convenção pode prever um conselho fiscal de três membros, eleitos pela assembleia por até dois anos, para dar parecer sobre as contas do síndico (art. 1.356). Um conselho atuante protege o próprio síndico: contas revisadas periodicamente reduzem o risco de questionamentos futuros.
Destituição A assembleia pode destituir o síndico que praticar irregularidades, não prestar contas ou não administrar convenientemente o condomínio. A deliberação exige o voto da maioria absoluta dos membros da assembleia (art. 1.349). Nesse caso, é importante que a convocação indique claramente o tema e os motivos, assegurando ao síndico a oportunidade de se manifestar.
Boas práticas de gestão Documente todas as decisões e contratações, com orçamentos comparativos. Mantenha as contas disponíveis aos condôminos, inclusive por meio digital. Separe rigorosamente as finanças do condomínio das finanças pessoais. Siga a convenção e as deliberações; na dúvida, leve o tema à assembleia. Mantenha o seguro obrigatório da edificação sempre em dia.
O síndico tem amplos poderes de gestão, mas age sempre em nome da coletividade e sob o controle da assembleia. Transparência e documentação são as melhores defesas do bom síndico e a principal garantia dos condôminos.
