Poucos temas geram tanta discussão em assembleia quanto a locação de curta temporada por aplicativos. De um lado, o proprietário que quer rentabilizar o imóvel. De outro, moradores preocupados com segurança, rotatividade e desgaste das áreas comuns. O Superior Tribunal de Justiça vem construindo uma resposta, e o síndico precisa conhecê-la para agir com segurança.
O ponto de partida: a destinação do prédio O Código Civil exige que o ato de instituição do condomínio indique o fim a que as unidades se destinam (art. 1.332, III). E impõe ao condômino o dever de dar à sua unidade a mesma destinação da edificação (art. 1.336, IV). É nessa regra que o debate se apoia: hospedagem rotativa combina com um prédio estritamente residencial?
O que os tribunais já decidiram Em 2021, a Quarta Turma do STJ (REsp 1.819.075/RS) admitiu que um condomínio residencial impedisse a oferta de unidades em plataformas. O voto vencedor tratou o negócio como contrato atípico de hospedagem, diferente da locação tradicional. No mesmo ano, a Terceira Turma (REsp 1.884.483/PR) seguiu na mesma direção: a exploração econômica por curto prazo, marcada pela transitoriedade, não se ajusta a uma destinação exclusivamente residencial. Em maio de 2026, a Segunda Seção (REsp 2.121.055/MG) uniformizou o entendimento: o uso reiterado e profissionalizado da unidade em estadias curtas descaracteriza a destinação residencial. Para mudar essa destinação, é preciso aprovação de dois terços dos condôminos, conforme o art. 1.351 do Código Civil.
O que ainda está em aberto: o Tema 1.443 O STJ afetou ao rito dos repetitivos o Tema 1.443, que vai definir uma questão prática: basta a convenção dizer que o prédio é residencial, ou é necessária proibição expressa da locação por plataformas? Enquanto o tema não for julgado, processos sobre o assunto ficam suspensos em todo o país. A diferença é relevante. Se prevalecer a tese da destinação implícita, a cláusula residencial já basta. Se prevalecer a da vedação expressa, o condomínio que não tiver regra clara ficará desprotegido.
O que o síndico deve fazer agora A forma mais segura de enfrentar o tema é não depender de interpretação. Isso significa trazer a decisão para a convenção. Leia a convenção e verifique como ela define a destinação do prédio. Se a coletividade quiser vedar ou limitar a hospedagem atípica, leve a proposta à assembleia com pauta específica e quórum de dois terços. Se preferir permitir, regulamente: cadastro prévio dos hóspedes, limite de ocupantes, regras de uso de áreas comuns e responsabilidade do proprietário por danos e multas. Registre a alteração no Cartório de Registro de Imóveis, para que ela seja oponível a terceiros.
O STJ caminha para proteger a destinação residencial, mas a última palavra ainda virá com o Tema 1.443. Até lá, o condomínio que tem regra expressa, aprovada com o quórum correto e bem documentada em ata, evita o conflito antes que ele chegue ao Judiciário.
