A venda de um apartamento quase nunca coincide com a transferência no cartório. Entre a assinatura do compromisso, a entrega das chaves e o registro, podem passar meses. E é nesse intervalo que surgem as cobranças cruzadas: o condomínio cobra o vendedor, o vendedor aponta o comprador, e a dívida cresce.
A dívida acompanha o imóvel A cota condominial tem natureza propter rem: ela está ligada ao imóvel, e não à pessoa. Por isso o Código Civil determina que o adquirente responde pelos débitos do alienante, inclusive multas e juros (art. 1.345). Quem compra um apartamento com condomínio atrasado herda a dívida. Pelo mesmo motivo, o crédito condominial tem preferência sobre o hipotecário (Súmula 478 do STJ) e permite a penhora da própria unidade, ainda que seja o único imóvel da família.
Vendedor ou comprador? O Tema 886 Em 2015, o STJ fixou no Tema 886 que o critério não é o registro do compromisso, mas a relação concreta com o imóvel. Se o comprador já recebeu a posse e o condomínio tinha ciência inequívoca da venda, é ele quem responde pelas cotas desse período, e não o vendedor.
A orientação está mudando Em 2025, a Segunda Seção do STJ reconheceu que, sem registro da promessa, vendedor e comprador podem responder juntos pelas cotas posteriores à posse (REsp 1.910.280). A lógica é simples: o condomínio é credor de uma obrigação ligada ao imóvel e não pode ficar refém de um acordo particular entre as partes. O próprio Tema 886 está em revisão no Tema 1.349, ainda pendente de julgamento. Até a definição, processos sobre o assunto podem estar suspensos. Há ainda uma situação delicada: o comprador que já é proprietário registrado, mas ainda não recebeu as chaves, por exemplo em obra atrasada. O STJ tem entendido que ele responde pelo condomínio desde o registro, o que gera críticas por obrigá-lo a custear áreas que não pode usar.
Como se proteger Para quem compra: Exija a declaração de quitação condominial antes de assinar. Preveja no contrato quem paga cada período e a retenção de valores em caso de débito oculto. Para quem vende: Comunique a venda ao condomínio por escrito, com data de entrega das chaves. Registre a escritura o quanto antes; enquanto o nome estiver na matrícula, o risco continua. Para o síndico: Mantenha o cadastro de proprietários e possuidores atualizado. Em caso de dúvida sobre o responsável, cobre ambos: a jurisprudência atual permite.
A cota condominial não espera o cartório. Quem negocia um imóvel deve tratar a questão no contrato, e o condomínio deve documentar a ciência da venda. São cuidados simples que evitam anos de cobrança judicial.
