Gritos de madrugada, ameaças a funcionários, agressões a vizinhos. Quando um morador torna a convivência insustentável, a pergunta aparece na assembleia: é possível expulsá-lo? A resposta exige cuidado, porque envolve o direito de propriedade de um lado e a segurança da coletividade de outro.
O que a lei prevê O Código Civil chama de antissocial o condômino ou possuidor que, por comportamento reiterado, gera incompatibilidade de convivência com os demais. A sanção prevista é a multa de até dez vezes o valor da cota condominial, válida até nova deliberação da assembleia (art. 1.337, parágrafo único). Dois elementos são essenciais: a reiteração e a incompatibilidade de convivência. Um episódio isolado, por mais desagradável, em regra não basta. O dispositivo alcança tanto o proprietário quanto o inquilino ou qualquer ocupante.
E a exclusão? O Código Civil não prevê expressamente a expulsão do condômino antissocial. Por isso, o tema divide os tribunais. Parte dos julgados, sobretudo no Tribunal de Justiça de São Paulo, admite a exclusão em casos extremos, como agressões físicas repetidas, quando as multas se mostraram ineficazes. Outra parte rejeita a medida por falta de previsão legal, privilegiando a proteção da propriedade. Não há, até o momento, precedente do STJ que autorize a exclusão de forma expressa. Um ponto importante: mesmo nos casos em que a exclusão é admitida, o que se afasta é o direito de morar no imóvel, não a propriedade. O condômino pode continuar dono, alugar ou vender a unidade.
O caminho seguro A exclusão é medida excepcional e depende de ação judicial. Antes dela, o condomínio precisa demonstrar que esgotou os meios previstos em lei. Por isso, a documentação é decisiva. Registre cada ocorrência: livro da portaria, boletins de ocorrência, imagens das câmeras e relatos por escrito. Notifique formalmente o morador a cada episódio. Aplique as multas na ordem: até cinco vezes a cota pelo descumprimento reiterado (três quartos dos condôminos) e até dez vezes pelo comportamento antissocial. Garanta o direito de defesa antes de cada multa, com a imputação clara na convocação da assembleia. Persistindo a conduta, leve à assembleia a deliberação sobre a ação judicial, com o histórico completo. Em situações de risco imediato, como violência física, o caminho é acionar a polícia e, se necessário, pedir medida de urgência ao Judiciário.
A expulsão do condômino antissocial é possível apenas em casos graves e por decisão judicial, com resultado ainda incerto. O que está ao alcance do síndico é construir um histórico sólido: ocorrências registradas, multas aplicadas com defesa prévia e deliberações bem documentadas. É esse histórico que dá força ao condomínio se o caso chegar ao Judiciário.
