Multipropriedade

Corretagem disfarçada de sinal e retenção de 50% não resistem ao CDC

1. Introdução

A multipropriedade, disciplinada nos arts. 1.358-B a 1.358-U do Código Civil (incluídos pela Lei 13.777/2018), consolidou-se como modelo relevante de exploração imobiliária, especialmente no setor turístico. O adquirente titulariza uma fração de tempo sobre a mesma unidade, com direito de uso exclusivo e periódico.

A expansão desse mercado veio acompanhada de um aumento de litígios. Na maior parte dos casos, discute-se o desfazimento do contrato e o destino dos valores já pagos pelo adquirente. O tema interessa diretamente ao Direito Imobiliário e Condominial: envolve a validade de cláusulas de retenção, a transferência da comissão de corretagem ao consumidor e a responsabilidade pelas despesas condominiais da fração ainda não usufruída.

2. O caso paradigma

Em artigo publicado no portal Migalhas, Raphael Cesena Gutierrez, Alice Anaquim Valerio e Luiza Bohlhalter Guedes Brollo comentam sentença proferida pela 1ª Vara Cível da Comarca de Guararapes/SP, no processo 4000935-26.2025.8.26.0218.

A sentença declarou rescindidos os contratos de aquisição de cota em multipropriedade e de associação firmados pelo consumidor. Reconheceu também a nulidade de duas previsões contratuais:

• a cláusula que previa a retenção de 50% dos valores pagos;
• a cobrança da comissão de corretagem e sua retenção.

As fornecedoras foram condenadas a restituir 75% de tudo o que foi pago, incluindo entrada, sinal, corretagem e parcelas, em parcela única.

Trata-se de decisão de primeiro grau, sujeita a recurso. Seus fundamentos, contudo, dialogam com precedentes consolidados e merecem exame.

3. A retenção de 50% e o patrimônio de afetação

As fornecedoras sustentaram a retenção de metade dos valores com base na Lei 13.786/2018 (Lei do Distrato). Essa lei inseriu o art. 67-A na Lei 4.591/1964, com duas regras sobre a pena convencional:

• limite de 25% da quantia paga, como regra geral;
• limite de até 50% nas incorporações submetidas ao regime do patrimônio de afetação (§ 5º).

O magistrado afastou a aplicação automática do percentual máximo. Ponderou que o objeto do contrato é apenas uma fração temporal de unidade inserida em complexo hoteleiro, que a fornecedora recoloca rapidamente no mercado. Reter metade dos valores pagos, nesse contexto, configuraria enriquecimento sem causa. A retenção foi então reduzida para 25% sobre a totalidade dos valores pagos, percentual considerado suficiente para cobrir as despesas administrativas e de comercialização.

O fundamento é o art. 51, IV, do CDC, que declara nulas de pleno direito as cláusulas que coloquem o consumidor em desvantagem exagerada ou sejam incompatíveis com a boa-fé e a equidade.

Há um ponto técnico relevante. Ainda que o art. 67-A, § 5º, autorize retenção de até 50%, o dispositivo fixa um teto, e não um percentual devido em qualquer caso. A proporcionalidade da pena continua sujeita ao controle do art. 51 do CDC e à redução equitativa prevista no art. 413 do Código Civil. Esse controle é especialmente pertinente quando a natureza do objeto, uma fração de tempo de fácil recolocação, reduz sensivelmente o prejuízo concreto da fornecedora.

4. A comissão de corretagem e o Tema 938 do STJ

O núcleo da controvérsia está na corretagem. No julgamento do Tema 938, sob o rito dos recursos repetitivos, o STJ firmou tese reconhecendo a validade da cláusula que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem, desde que previamente informado o preço total da aquisição, com o destaque do valor da comissão.

A exigência não é meramente formal. Ao esclarecer o alcance da tese, o STJ assentou que o essencial é verificar se a comissão foi escondida na fase pré-contratual, como se estivesse embutida no preço, e depois cobrada como valor adicional, com aumento indevido do preço total.

No caso comentado, o consumidor demonstrou exatamente essa hipótese. Durante toda a negociação, o valor foi apresentado como entrada ou sinal. Só depois passou a constar nos documentos contratuais como comissão de corretagem, sem esclarecimento prévio.

O vício atinge dois deveres do fornecedor:

• o dever de informação adequada e clara (art. 6º, III, e art. 31 do CDC);
• a boa-fé objetiva na fase pré-contratual (art. 422 do Código Civil).

Esse vício é agravado pelo modelo de venda típico do setor. Os autores do artigo observam que a comercialização da multipropriedade ocorre com frequência durante viagens e momentos de lazer, com brindes, apresentações prolongadas e estímulo à assinatura imediata. São circunstâncias que dificultam a compreensão das obrigações assumidas. Esse contexto permite discutir também a incidência do art. 39, IV, do CDC, que proíbe o fornecedor de prevalecer-se da fraqueza ou ignorância do consumidor.

Reconhecida a natureza confirmatória do sinal, que integra o preço, a sentença incluiu os valores rotulados como corretagem na base de cálculo da restituição.

4.1. Prescrição

O Tema 938 também fixou a prescrição trienal para a restituição da corretagem fundada na abusividade da cláusula de repasse (art. 206, § 3º, IV, do Código Civil).

O próprio STJ, contudo, faz uma distinção. Quando a restituição decorre da resolução do contrato por culpa do vendedor, a devolução da corretagem integra o retorno das partes ao estado anterior. Nesses casos, o prazo trienal do Tema 938 não se aplica, e a contagem começa após a resolução.

Na prática, é essencial identificar a causa de pedir antes do ajuizamento:

• abusividade da cláusula de corretagem: prazo trienal;
• inadimplemento da fornecedora: regime prescricional distinto.

5. Taxa de fruição e despesas condominiais: o ponto de contato com o Direito Condominial

As fornecedoras pediram ainda a condenação do adquirente ao pagamento de taxa de fruição (0,5% ao mês sobre o valor do contrato) e das cotas condominiais pendentes. Ambos os pedidos foram rejeitados.

Taxa de fruição. A taxa tem natureza indenizatória pelo uso do bem. O juízo entendeu que o adquirente de cota em multipropriedade não exerceu posse contínua e exclusiva. Houve, além disso, prova da dificuldade de agendar e utilizar a hospedagem. Sem uso efetivo, não há o que indenizar.

Cotas condominiais. A sentença aplicou a lógica consagrada pelo STJ no Tema 886 (REsp 1.345.331/RS): a responsabilidade pelas despesas condominiais não decorre apenas da assinatura do contrato. Ela depende da relação jurídica material com o imóvel, evidenciada pela imissão na posse e pela efetiva disponibilidade do bem. Ausente a fruição concreta da fração, a obrigação permanece com a vendedora.

A questão tem reflexos práticos para condomínios e administradoras de empreendimentos em multipropriedade. O art. 1.358-J do Código Civil atribui ao multiproprietário o dever de custear as despesas condominiais na proporção de sua fração de tempo. A cobrança, porém, deve ser dirigida a quem efetivamente detém a relação material com a fração.

Em caso de distrato, o condomínio que ajuizar cobrança contra o adquirente desistente pode enfrentar discussão sobre a legitimidade passiva. Por isso, recomenda-se que a gestão condominial mantenha controle atualizado de:

• quem efetivamente foi imitido na posse de cada fração;
• quais contratos se encontram em fase de rescisão.

6. Síntese e recomendações

A decisão comentada reforça quatro diretrizes:

1. O teto legal de retenção não é o piso. Os percentuais do art. 67-A da Lei 4.591/1964 permanecem sujeitos ao controle de abusividade do art. 51 do CDC e à redução equitativa do art. 413 do Código Civil, sobretudo quando o objeto é uma fração temporal de fácil recolocação.
2. A corretagem só pode ser transferida com transparência. Rotular como “sinal” o que depois se cobra como comissão viola o Tema 938 e autoriza a restituição.
3. Taxa de fruição exige prova de uso efetivo. Não basta a mera titularidade formal da cota.
4. O custeio condominial segue a posse. A responsabilidade pelas despesas condominiais acompanha a relação material com o bem, e não apenas o vínculo contratual.

Para empreendedores e comercializadoras, o caminho é a revisão dos contratos de adesão e dos roteiros de venda, com destaque inequívoco do preço total e da comissão desde a primeira abordagem.

Para os adquirentes, recomenda-se reunir os materiais da negociação (propostas, recibos, mensagens e gravações) e observar os prazos prescricionais conforme o fundamento do pedido.

Para condomínios em multipropriedade, é prudente alinhar com a administradora os critérios de cobrança das frações em disputa, a fim de evitar demandas contra partes ilegítimas.