Boa parte dos apartamentos no Brasil é comprada com financiamento bancário garantido por alienação fiduciária. Nesse modelo, até a quitação, a propriedade fica com o banco, e o comprador detém a posse e os direitos de aquisição. O problema surge quando o morador deixa de pagar o condomínio: a unidade pode ser penhorada para cobrir a dívida?
Dois interesses em conflito De um lado está o condomínio. A cota condominial tem natureza propter rem, acompanha o imóvel e tem preferência até sobre o crédito hipotecário (Súmula 478 do STJ). Se a unidade não puder ser penhorada, os demais condôminos acabam custeando a dívida de quem não paga. Do outro lado está a segurança do crédito imobiliário. A alienação fiduciária, regulada pela Lei nº 9.514/1997, só funciona porque o banco tem a propriedade do imóvel como garantia. Se essa garantia puder ser levada a leilão por dívidas do comprador, o custo do financiamento sobe para todos.
O que o STJ já decidiu Em 2023, a Terceira Turma do STJ (REsp 2.036.289) entendeu que o imóvel alienado fiduciariamente não pode ser penhorado em execução de dívida condominial do devedor fiduciante. O que pode ser penhorado são os direitos do comprador sobre o imóvel, ou seja, o que ele já pagou e o direito de adquiri-lo ao final. A doutrina especializada sustenta que as duas regras convivem: a natureza propter rem do crédito condominial não transforma a propriedade fiduciária do banco em bem penhorável por dívida alheia.
O Tema 1.266 A questão foi afetada à Segunda Seção do STJ como recurso repetitivo, no Tema 1.266. A tese que for fixada valerá para todo o país e definirá se a penhora pode alcançar o próprio imóvel ou apenas os direitos do devedor fiduciante. Até o momento, o tema está pendente de julgamento.
O que o síndico pode fazer enquanto isso Agir cedo: quanto menor a dívida, maior a chance de acordo. Na execução, pedir a penhora dos direitos aquisitivos do devedor fiduciante. Comunicar ao banco credor a existência da dívida condominial, já que ela acompanha o imóvel e interessa ao próprio financiador. Acompanhar eventual leilão extrajudicial do imóvel pelo banco: a dívida condominial deve ser considerada na destinação do valor e cobrada do arrematante. Manter atenção ao resultado do Tema 1.266, que pode mudar a estratégia de cobrança.
O imóvel financiado não está imune à cobrança do condomínio, mas o caminho é diferente. Hoje, a penhora mira os direitos do comprador, não a propriedade do banco. Enquanto o STJ não fixa a tese do Tema 1.266, a cobrança rápida e bem documentada continua sendo a melhor proteção da coletividade.
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Meta Descrição: Imóvel financiado pode ser penhorado por dívida de condomínio? Veja o que está em jogo no Tema 1.266 do STJ e como o síndico deve conduzir a cobrança.
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Tags: alienação fiduciária, penhora de imóvel, Tema 1266 STJ, dívida de condomínio, financiamento imobiliário, cobrança judicial
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Data de Agendamento: Terça-feira, 03/11/2026
Artigo 10 – Convenção sem registro vale? O que diz a Súmula 260 do STJ
É comum encontrar condomínios, especialmente os mais antigos ou de pequeno porte, cuja convenção nunca foi levada ao cartório. Diante de um conflito, surge a dúvida: um documento que não foi registrado obriga os moradores? A resposta do STJ é sim, mas com um limite importante.
A convenção é a lei interna do prédio A convenção define a quota de cada condômino, a forma de administração, a competência e os quóruns das assembleias, as sanções e o regimento interno (art. 1.334 do Código Civil). Para ser aprovada, precisa da assinatura de titulares de, no mínimo, dois terços das frações ideais. Pode ser feita por escritura pública ou instrumento particular.
Entre os condôminos, ela vale desde logo O art. 1.333 do Código Civil diz que a convenção se torna obrigatória desde logo para os titulares das unidades e para quem tenha posse ou detenção sobre elas, como inquilinos e comodatários. A Súmula 260 do STJ confirma: a convenção aprovada, ainda que sem registro, é eficaz para regular as relações entre os condôminos. Na prática, o condômino não pode deixar de pagar a cota, ignorar uma regra de uso ou contestar uma multa alegando apenas que a convenção não está registrada.
Perante terceiros, só com registro O limite está no parágrafo único do mesmo artigo: para ser oponível contra terceiros, a convenção precisa ser registrada no Cartório de Registro de Imóveis. Terceiro é quem não participa da vida do condomínio, como um credor, um comprador em leilão ou um vizinho de outro imóvel. Sem registro, o condomínio pode ter dificuldade para fazer valer suas regras fora do círculo dos condôminos. Isso afeta, por exemplo, restrições sobre a venda de vagas de garagem a estranhos ou vedações à multipropriedade.
Por que registrar mesmo assim Segurança perante terceiros, adquirentes e arrematantes. Publicidade: qualquer interessado pode consultar as regras antes de comprar. Menos discussão judicial sobre a validade e o conteúdo do documento. Facilidade para comprovar alterações aprovadas em assembleia, como novas regras sobre locação por plataformas.
Checklist para o síndico Localize a convenção original e todas as alterações aprovadas, com as respectivas atas. Verifique na matrícula do prédio se há registro. Se não houver, consulte o cartório sobre os documentos exigidos. Aproveite para revisar a convenção: muitos textos antigos ainda refletem regras anteriores ao Código Civil de 2002. Leve a revisão à assembleia com o quórum de dois terços e registre o resultado.
A convenção não registrada obriga os condôminos, mas deixa o condomínio vulnerável perante terceiros. Registrar é um passo simples que transforma regras internas em regras oponíveis a todos.
