Trocar a janela por um modelo mais moderno, pintar a esquadria de outra cor, instalar um toldo na varanda. Para o morador, são melhorias na própria casa. Para o condomínio, podem ser alterações da fachada, que pertence a todos. Entender essa fronteira evita multas, ações judiciais e a obrigação de desfazer a obra.
A fachada é de todos No condomínio edilício, convivem a propriedade exclusiva da unidade e a copropriedade das partes comuns (art. 1.331 do Código Civil). A estrutura e a aparência externa do edifício integram esse patrimônio coletivo. Por isso, o Código impõe ao condômino o dever de não alterar a forma e a cor da fachada, das partes e esquadrias externas (art. 1.336, III). A regra protege mais do que estética. A fachada é a identidade do prédio e influencia diretamente o valor de todas as unidades.
O rigor do STJ Em 2015, a Terceira Turma do STJ (REsp 1.483.733) decidiu que trocar a cor das esquadrias externas, em desacordo com o padrão do prédio, depende de aprovação unânime dos condôminos, ainda que a mudança não cause prejuízo econômico direto. O entendimento mostra que, nesse ponto, a regra é aplicada com rigor.
O que costuma ser considerado alteração de fachada Troca de cor ou de modelo de janelas e esquadrias externas. Pintura de paredes externas, inclusive de varandas visíveis. Instalação de toldos, grades ou coberturas fora do padrão. Fechamento de varandas e sacadas sem padrão aprovado. Equipamentos externos instalados sem regra do condomínio, como condensadoras de ar-condicionado.
Como fazer do jeito certo A solução não é proibir toda melhoria, e sim padronizar. O condomínio pode aprovar em assembleia um padrão único para itens como fechamento de sacadas, redes de proteção, toldos e suportes de ar-condicionado. Com o padrão aprovado e registrado em ata, cada morador sabe o que pode instalar, e a fachada mantém a harmonia. Para o condômino, o roteiro é simples: Consulte a convenção, o regimento interno e as atas sobre padrões já aprovados. Antes de contratar a obra, peça autorização por escrito à administração. Se não houver padrão para o que deseja, solicite a inclusão do tema na pauta da assembleia. Nunca altere a estrutura sem laudo técnico: obras que comprometem a segurança da edificação são vedadas (art. 1.336, II).
As consequências O condômino que altera a fachada sem autorização pode receber multa de até cinco vezes o valor da cota mensal, prevista na convenção ou deliberada pela assembleia (art. 1.336, § 2º). Além disso, o condomínio pode exigir judicialmente a restituição ao padrão original, às custas do infrator.
A fachada não é extensão do apartamento, é patrimônio coletivo. O caminho mais eficiente para o síndico é antecipar a demanda com padrões aprovados em assembleia. Para o morador, a regra é pedir antes e reformar depois.
