A vaga ociosa parece uma renda fácil: anunciar, alugar a alguém do bairro e pronto. Mas a garagem é um dos pontos mais sensíveis da segurança do prédio, e a lei trata o tema com cuidado. Antes de negociar, o condômino e o síndico precisam conhecer as regras.
A regra geral: só entre condôminos O Código Civil dispõe que os abrigos para veículos não podem ser vendidos nem alugados a pessoas estranhas ao condomínio, salvo autorização expressa na convenção (art. 1.331, § 1º). Ou seja, sem previsão na convenção, a vaga só circula entre quem já faz parte do condomínio. A razão é a segurança. Quem tem vaga tem acesso à garagem e, muitas vezes, ao interior do prédio. Permitir esse acesso a terceiros é decisão que cabe à coletividade, não a cada proprietário isoladamente.
Preferência na locação Mesmo entre condôminos há uma ordem. Quem quiser alugar a vaga deve dar preferência aos demais condôminos e, entre eles, aos possuidores, em igualdade de condições (art. 1.338). Na prática, é recomendável divulgar a oferta internamente antes de fechar o negócio.
Vaga com matrícula própria A vaga pode ter matrícula própria no Registro de Imóveis ou ser parte acessória da unidade. A diferença importa. A vaga com matrícula própria não é protegida como bem de família e pode ser penhorada por dívidas do proprietário (Súmula 449 do STJ). Mas a penhora não afasta a regra de segurança: o STJ decidiu que, sem autorização na convenção, a vaga penhorada só pode ser arrematada por quem já é condômino (REsp 2.095.402). Já a vaga que é parte acessória da unidade pode ser vendida a outro condômino. A venda a terceiro só é possível se o ato constitutivo permitir e a assembleia não se opuser (art. 1.339, § 2º).
Checklist antes de negociar a vaga Verifique se a vaga tem matrícula própria ou é acessória da unidade. Leia a convenção: ela autoriza expressamente a venda ou locação a terceiros? Ofereça primeiro aos condôminos, respeitando a preferência legal. Informe a administração sobre o novo usuário, com identificação e dados do veículo. Confira regras do regimento sobre tamanho de veículo, uso de vagas de visitantes e controle de acesso.
Para o síndico Se a coletividade quiser permitir a locação a terceiros, a decisão deve constar da convenção. Junto com a autorização, convém regulamentar o controle de acesso, o cadastro dos usuários externos e a responsabilidade do condômino por danos causados por quem alugou sua vaga.
A vaga de garagem é propriedade do condômino, mas o acesso ao prédio é interesse de todos. Por isso a lei faz da convenção o ponto de equilíbrio: sem autorização expressa, a vaga fica entre condôminos; com ela, o condomínio pode abrir o espaço a terceiros com regras e controle.
