Imagine um apartamento com 52 donos, cada um com direito a uma semana por ano. Esse é o modelo da multipropriedade, regulado desde 2018 no Código Civil. Ele é comum em empreendimentos turísticos, mas a lei também permite sua adoção em prédios convencionais. Para o condomínio residencial, a questão é saber se quer conviver com esse regime e como se proteger.
O que é a multipropriedade Na multipropriedade, cada titular é dono de uma fração de tempo, com direito de usar a totalidade do imóvel com exclusividade nesse período (art. 1.358-C do Código Civil). Cada fração tem no mínimo sete dias por ano e ganha matrícula própria no Registro de Imóveis. Pode ser vendida, alugada, hipotecada e herdada, como qualquer imóvel. Antes mesmo da lei, o STJ já havia reconhecido a natureza de direito real da multipropriedade (REsp 1.546.165/SP, de 2016). A Lei nº 13.777/2018 transformou essa construção em texto expresso.
Pode ser instituída em prédio residencial? Sim. O condomínio edilício pode adotar o regime em parte ou na totalidade das unidades, desde que haja previsão no instrumento de instituição ou deliberação da maioria absoluta dos condôminos (art. 1.358-O). Nesse caso, o prédio passa a ter obrigatoriamente um administrador profissional, que gerencia as unidades em multipropriedade e pode inclusive prestar serviços de hospedagem (art. 1.358-R).
O impacto na rotina do condomínio A multipropriedade muda a dinâmica do prédio. Em vez de um morador fixo, a unidade recebe ocupantes diferentes ao longo do ano. Na prática, isso tende a exigir: Controle de acesso mais rigoroso, com cadastro de cada ocupante. Regras de convivência adaptadas à rotatividade. Atenção ao uso das áreas comuns e ao desgaste das instalações. Gestão de inadimplência fracionada entre muitos titulares.
Como vedar a multipropriedade A lei dá ao condomínio uma ferramenta clara de proteção: a convenção pode limitar ou impedir a instituição da multipropriedade no prédio. Uma vez aprovada, a vedação só pode ser alterada pela maioria absoluta dos condôminos (art. 1.358-U). Para o condomínio que deseja manter o perfil estritamente residencial, a recomendação é incluir essa vedação na convenção, com aprovação em assembleia e registro no cartório.
Pontos ainda em discussão A doutrina aponta dúvidas que ainda não foram resolvidas pelos tribunais. Uma delas é se a maioria absoluta do art. 1.358-O se calcula sobre o total de condôminos ou sobre os presentes. Outra é se adotar a multipropriedade equivale a mudar a destinação do prédio, o que exigiria dois terços dos votos (art. 1.351). Enquanto não houver definição, convém adotar a interpretação mais protetiva: contar a maioria sobre o total. Há também a fronteira com a locação de curta temporada por plataformas, tema em análise no STJ. A mesma cláusula de destinação residencial que limita a hospedagem informal precisa conviver com a multipropriedade, que é regime legalmente admitido.
A multipropriedade é uma realidade jurídica consolidada, e cabe a cada condomínio decidir se a quer. O silêncio da convenção deixa a porta aberta. Quem prefere o perfil residencial tradicional deve vedar expressamente; quem aceita o regime deve regulamentar a convivência antes que as primeiras frações sejam vendidas.
