Escrito por Rodrigo Karpat
“Conceder desconto para aqueles que atrasam as suas cotas condominiais pode representar um incentivo negativo para que outros deixem de pagar”
Todos os condôminos têm o dever de pagar suas despesas condominiais conforme a sua cota parte. É o que está previsto no Artigo 1.336, I, do Código Civil:
“São deveres do condômino:
I – contribuir para as despesas do condomínio na proporção das suas frações ideais, salvo disposição em contrário na convenção.”
Ainda de acordo com o Código Civil (Artigo 1.350), as despesas de condomínio devem ser previamente apresentadas em assembleia, conforme a aprovação do rateio e posteriormente das contas. Conceder desconto para aqueles que atrasam as suas cotas condominiais pode representar um incentivo negativo para que outros deixem de pagar e depois tentem negociar melhores condições.
Também pode configurar enriquecimento ilícito, uma vez que o ato constitutivo do condomínio determina a forma de rateio, e deixar de cobrar desta forma representa uma benesse ao inadimplente em detrimento ao adimplente. Ou seja, um descumprimento de Cláusula Convencional.
O síndico não pode conceder qualquer desconto ou redução dos acréscimos legais decorrentes da inadimplência, sob pena de responder civilmente pelos prejuízos que der causa perante os demais condôminos que tiveram que arcar com a cota do inadimplente por meio de rateios.
Qualquer condômino que se sinta lesado, independente de aprovação em assembleia, poderá em defesa de seus interesses pessoais ingressar com uma ação na Justiça em busca de ressarcimento dos danos sofridos. Por outro lado, o condomínio tem a prerrogativa, mediante aprovação em assembleia, de contratar qualquer empresa relacionada com a sua atividade e a remunerar pelo serviço.
Seria razoável, por exemplo, a contratação de um advogado para efetuar a cobrança das cotas em atraso, além dos valores sucumbenciais. Esse profissional ajustará um percentual do resultado entre 10 e 20% a título de remuneração, uma forma plausível, embora possa onerar os adimplentes que arcaram com suas cotas em dia. O que de qualquer forma, trará uma perda no mesmo percentual ajustado com o advogado, aos condôminos adimplentes.
Cada vez mais empresas vêm trabalhando no formato de “adquirirem” a inadimplência do condomínio em troca de um deságio, se sub-rogando na cobrança dos créditos futuros. Assim, alguns advogados e investidores têm “comprado” a dívida do condomínio de unidades específicas, seja por já ter examinado a situação jurídica e ter a certeza de um ganho futuro, ou por interesse em adquirir a unidade em leilão.
Independente de qual for a razão, a forma de cessão dos direitos creditórios, embora legal, não é uma operação que se encaixa de forma fácil à simples sistemática condominial. Porém, em casos extremos poderá ser aplicada, desde que o síndico siga critérios rígidos, como a aprovação do conceito e da operação em assembleia e a elaboração do termo por intermédio de um escritório de advocacia.
Rodrigo Karpat
Advogado e especialista em Direito Imobiliário e administração condominial e sócio do escritório Karpat Sociedade de Advogados.
