Na pauta das preocupações dos síndicos, o assunto garagem sempre encontra um lugar assegurado, em função do mau uso, de divergências sobre a ocupação, dos espaços reduzidos de manobra ou da falta de vagas. Remodelar o espaço ajuda bastante, mas a oferta de mais vagas requer cuidados com a regularização.
A frota de veículos na cidade de São Paulo chegou a quase 6,7 milhões no último mês de abril, entre os quais 4 milhões e 776 mil são automóveis, conforme dados mais recentes disponibilizados pelo site do Denatran (Departamento Nacional de Trânsito). Em dez anos, as ruas da cidade ganharam 1,5 milhão de veículos, levando-a a recordes de congestionamento e criando grandes dificuldades para os motoristas estacioná-los e/ou guardá-los.
Segundo Carlos Borges, vice-presidente de Tecnologia e Qualidade do Sindicato da Habitação de São Paulo (Secovi – SP), “apartamentos de três dormitórios (com poucas exceções em função da localização e área menor) já precisam atualmente de duas vagas para ser comercializados, pois as famílias têm no mínimo dois carros. A razão disso é a deficiência do nosso transporte público”, aponta. Para a arquiteta Fadva Ghobar, que desde 1981 atua com planejamento de garagens em edificações residenciais e comerciais, ampliar o número de vagas, ou mesmo reorganizá-las de maneira a conferir maior equilíbrio qualitativo na sua distribuição aos usuários, está entrando na agenda de prioridades dos condomínios. Também as incorporadoras estão atentas à necessidade de apresentar uma organização prévia das garagens na entrega dos novos empreendimentos.
As construtoras ainda se dividem entre comercializar os imóveis com vagas determinadas ou indeterminadas. “A tendência maior é por vaga determinada. Como o número por apartamento não é exato, acaba se direcionando mais vagas para unidades mais altas e caras. Um apartamento mais baixo, que é procurado por alguém que quer pagar menos, pode eventualmente aceitar apenas uma vaga de garagem”, justifica Carlos Borges. Vagas determinadas pesam favoravelmente sobre a decisão de compra, reconhece o advogado e administrador de condomínio Márcio Bagnato. Pois isso retira do condomínio o transtorno de ter que promover rodízios a cada um ou dois anos.
Mas a arquiteta Fadva Ghobar acredita que as vagas indeterminadas possam dar mais flexibilidade na hora de se reorganizar o espaço. “Mesmo que a vaga vinculada seja mais valiosa, na dinâmica da execução da obra, podem ocorrer mudanças que afetem alguma vaga determinada. Não recomendo, é um tiro no pé”, observa. Fadva comenta que mais importante é outra prática em curso no mercado, que começa a oferecer vagas maiores que os patamares determinados pela legislação da cidade de São Paulo, já que a frota e os veículos estão maiores. “O problema de nossa legislação é a largura”, aponta. A Lei municipal 11.228/92 (Código de Edificações) estipula entre 2,00 e 2,10 metros para veículos pequenos e médios, respectivamente, enquanto o mercado está trabalhando com 2,20 a 2,30 metros, observa. A legislação determina uma distribuição quase equitativa para veículos pequenos e médios e 5% das vagas reservadas aos grandes. Estacionamentos com mais de 100 vagas devem reservar 1% do total para portadores de deficiência física e 10% para motos.
COMO INTERVIR NO ESPAÇO
Segundo Fadva, os edifícios consolidados devem estudar bem o layout se pretendem “otimizar” o espaço da garagem. A remodelagem permite maior equilíbrio na qualidade das vagas e representa “a saída técnica de execução mais fácil e rápida, e também mais barata”, comenta. Esta tem sido a principal demanda dos condomínios, já que “a mudança do local da rampa ou pequenas intervenções de fato ajudam” e geram mais conforto de manobra ao usuário.
A ampliação do número de vagas, por sua vez, é rara, pode acontecer pelo redesenho do local ou através da ocupação de espaços de lazer. “Em Higienópolis, o pouco que havia de área comum no térreo foi embora”, diz Fadva, referindo-se aos prédios construídos quase sem garagem na região central de São Paulo, em grande parte nas décadas de 50 e 60. Fadva relata também casos mais esporádicos de condomínios que compram imóveis vizinhos para dar um upgrade em sua área de lazer e oferecer mais vagas. Existem ainda aqueles que rasgam o subsolo para aumentar a garagem.
Nessas situações, é preciso ficar atento à regularização da obra, destaca o advogado Rodrigo Karpat, especialista em direito imobiliário. Novas vagas exigem autorização da Prefeitura, mudança do memorial de incorporação do empreendimento, da escritura, da convenção do condomínio, além da atualização da fração ideal em cada matrícula, enumera Karpat. É preciso ficar atento com a ampliação da área, conferindo se o condomínio permanecerá dentro dos limites do potencial construtivo da região, acrescenta o advogado. Toda essa movimentação demanda assembleia de condôminos com aprovação em quórum diferenciado, com unanimidade quando incluir a construção de outro pavimento ou novas unidades imobiliárias (vide Artigo 1.343 do Código Civil).
NOVO PISO PARA EVITAR VAGA PRESA
No Residencial Guignard, um conjunto de sete blocos e 140 apartamentos administrado pelo síndico profissional Maurício Jovino em Itaquera, zona Leste da cidade, a assembleia dos condôminos aprovou, por unanimidade, há dois anos, a desativação de seus dois estacionamentos térreos e a construção de um piso elevado para abrigar as vagas de garagem. É um projeto ousado, orçado em R$ 290 mil somente para essa nova construção, afora a ocupação das áreas dos estacionamentos por uma nova infraestrutura de lazer e o escritório da administração.
Segundo Jovino, a obra deverá ser realizada em 2013, por um período de seis meses, em sistema pré-moldado. O condomínio espera receber um bom volume de recursos provenientes de ações judiciais contra inadimplentes, “para amenizar o rateio entre os moradores”, justifica o síndico. Todo o processo de regularização deverá ser conduzido pela empreiteira contratada para a obra. Até lá, os condôminos continuarão a usufruir seu direito de uso de uma vaga dentro da configuração atual, uma distribuição aprovada há cerca de sete anos em assembleia e que exige acertos nos hábitos dos vizinhos de boxes de garagens, já que estes são presos.
USOS E COSTUMES, O QUE PODE?
Outra fonte de dor de cabeça que as garagens costumam dar aos síndicos refere-se à sua utilização, comenta Maurício Jovino. Mesmo que a convenção ou o regimento estipulem que o espaço será destinado apenas à guarda do automóvel ou, no máximo, em alguns casos, de utilitários, há condôminos que o utilizam para estacionar motos e pequenas carretas. Ou ainda para manutenção do veículo ou como depósito de pneus, peças, bicicletas, entre outros. Decisão tomada no final do ano passado pela 4ª Vara Cível de São Paulo permitiu a um morador ocupar a vaga de garagem com duas motocicletas, mesmo que contrariamente “aos usos e costumes” e ao regimento interno do condomínio. O juiz Daniel Luiz Maia Santos se respaldou principalmente sobre o direito constitucional de propriedade para sustentar a decisão. Rodrigo Karpat discorda da sentença, ponderando que a convenção e o regimento interno devem prevalecer.
Também a Lei Federal 12.607/2012, que entrou em vigor em maio e proíbe a locação ou venda de vaga a estranhos ou terceiros ao condomínio, exceto quando previsto em convenção, deixa brechas na interpretação. Para Rodrigo Karpat, caso a matrícula da garagem esteja desvinculada do registro da unidade autônoma, o proprietário poderá utilizá-la “do jeito que quiser, a lei não pode vedar sua comercialização ou locação”, sob pena de ferir justamente o direito constitucional de propriedade.
Por Rosali Figueiredo
Site Revista Direcional Condomínios
