Quando o morador atrasa ou deixa de pagar as taxas condominiais, tanto ele quanto os vizinhos sofrem consequências. Entenda mais abaixo!
A questão também é séria ao morador inadimplente, que pode sofrer efeitos mais graves como a penhora de seu imóvel. Abaixo, comentamos mais a respeito do problema e explicamos como evitá-lo.
O que é inadimplência condominial?
A inadimplência condominial se refere ao não pagamento das taxas condominiais dentro do prazo estabelecido. “Essas taxas são essenciais para cobrir as despesas comuns do condomínio, como manutenção, limpeza, segurança e salários dos funcionários”, diz advogada civilista Elora Fernandes, do escritório Marcos Inácio Advogados.
E há dois tipos de condôminos inadimplentes, segundo o advogado Rodrigo Karpat, sócio da Karpat Sociedade de Advogados e mestre em Direito Civil. Existe aquele que atrasa o pagamento em 10 ou 15 dias e aquele que falha em várias prestações.
“O primeiro atrapalha no fluxo de caixa e o segundo atrapalha na previsão orçamentária, porque a partir do momento que uma pessoa não paga [as taxas] por um tempo longo, o percentual de inadimplência precisa ser projetado para que os inadimplentes possam pagar e quitar essa cota do mês”, ele explica.
O que motiva a inadimplência condominial?
Há muitas razões por trás da inadimplência condominial. As mais comuns decorrem de dificuldades financeiras, descontentamento com a administração, esquecimento ou negligência.
Consequências da inadimplência condominial
Segundo Elora, a inadimplência pode gerar diversas consequências negativas para o condômino. São elas: multas e juros, restrições no uso das áreas comuns, perda de direito ao voto e risco de ações judiciais de cobrança (o condomínio pode entrar com ações judiciais para cobrar a dívida, o que pode levar à penhora do imóvel).
Mas esse não será um problema exclusivo do morador. A inadimplência pode comprometer significativamente o orçamento do condomínio, impactando no exercício de demandas essenciais da rotina básica de sua manutenção e conservação, afetando a coletividade.
“Ou seja, pode levar a atrasos ou cancelamento de serviços de manutenção, impedir a realização de melhorias e investimentos no condomínio, ocasionar atraso no pagamento de contas de consumo ou salário de funcionários e, como consequência para suprir a falta e minimizar os danos, pode ocasionar aumento da taxa condominial”, afirma a advogada.
Quanto tempo o condômino pode ficar inadimplente antes de sofrer penalidades?
Nenhum dia. A partir do primeiro dia de inadimplência – ou seja, primeiro dia útil após o vencimento do boleto –, o condômino já estará sujeito a penalidades.
De acordo com Rodrigo, elas incluem a multa, os juros e a correção monetária, mas podem variar conforme as normas internas de cada condomínio.
E se a dívida não for paga?
Caso o morador se recuse a pagar a dívida ou entrar em um acordo, o condomínio pode iniciar uma ação judicial para cobrar a dívida. “Nesse caso, o condômino inadimplente poderá ter seu imóvel penhorado e levado a leilão para quitar o débito”, explica Elora.
Ela traz, inclusive, uma decisão de janeiro de 2025 da 2ª Seção do Superior Tribunal de Justiça. No caso, entendeu-se que, ao cobrar uma dívida de condomínio, é possível penhorar o imóvel que a originou, mesmo que ele esteja financiado por contrato com cláusula de alienação fiduciária. Ou seja, no caso, a financeira pode responder à dívida do condomínio.
Nova lei de inadimplência: o que é e para que serve?
Existe uma lei que equaliza a forma de cobrança e disciplina a questão de juros e correção no caso de inadimplência condominial. Antes, isso ficava à mercê do entendimento dos tribunais e da aplicação de índices da jurisprudência.
Trata-se da legislação 14.905/2024, popularmente conhecida como “nova lei de inadimplência”. Foi publicada em 28 de junho de 2024 e alterou o Código Civil (Lei 10.406/2002).
Ela dispõe sobre os índices de correção monetária e juros de mora em dívidas civis, trazendo mudanças significativas para o cálculo de débitos judiciais e extrajudiciais.
Seu objetivo é promover maior segurança jurídica e previsibilidade nos cálculos de correção monetária e juros em dívidas civis, reduzir a litigiosidade (ao estabelecer critérios mais claros e objetivos para a atualização de débitos) e garantir a equidade nas relações jurídicas, evitando que uma das partes seja prejudicada pela escolha de índices inadequados, visto que a lei traz maior clareza e transparência nos cálculos de dívidas, facilitando o acompanhamento e a quitação de débitos.
Como evitar a inadimplência condominial
Para os síndicos e administradores, a maior dica para evitar a inadimplência é manter uma previsão orçamentária dentro da necessidade do condomínio a fim de suprir as necessidades do dia a dia.
Além disso, vale discutir esse orçamento constantemente em assembleia e fazer uma gestão ativa da inadimplência, sempre examinando os casos e tomando as medidas para cobrar essas dívidas quando necessário.
Já ao morador, Elora orienta organizar as finanças pessoais e manter um controle rigoroso sobre seus gastos e receitas. Ademais, é importante incluir as taxas condominiais no orçamento mensal.
“Caso enfrente dificuldades financeiras, entre em contato com a administração para buscar alternativas de pagamento”, acrescenta. Por fim, ela sugere estar sempre atento aos prazos, anotando as datas de vencimento das taxas e pagando-as em dia.
Fonte: https://revistacasaejardim.globo.com/
