20 perguntas e respostas sobre terceirização em condomínios

Especialistas abordam questões trabalhistas, contratuais, tributárias e levantam prós e contras dessa forma de contratação

O primeiro projeto sobre terceirização tramitou na Câmara dos Deputados em 1998, no governo FHC. Assunto antigo, como se vê; porém, longe de estar esgotado. Ao contrário, voltou a ganhar espaço na mídia desde o dia 30 de agosto, quando o Supremo Tribunal Federal (STF) votou pela legalidade da terceirização da atividade-fim pelas empresas.

O tema ainda gera dúvidas e divide opiniões. Há quem prefira contratar e gerir sua própria equipe de funcionários. Outros defendem terceirizar a mão de obra.

Para esclarecer suas dúvidas, ou para você saber o que é melhor para o seu Condomínio, entenda as regras que regem a terceirização, conheça os cuidados necessários na escolha da empresa terceirizadora e no dia a dia do contrato; e, muito importante, saiba quais são as responsabilidades das partes.

Acompanhe, a seguir, a orientação dos nossos especialistas:

1) O que a nova legislação diz hoje sobre a terceirização em condomínios? Está liberada para condomínios em todo país?

Em primeiro lugar, a nova lei autoriza a terceirização de atividade-fim, o que representa qualquer atividade profissional em condomínios. A partir daí:

• Prevê, expressamente, que o contratante (condomínio) seja subsidiariamente responsável pelas obrigações trabalhistas eventualmente inadimplidas pela empresa contratada quanto aos seus empregados, referentes ao período em que ocorrer a prestação de serviços;
• Impede o reconhecimento do vínculo empregatício direto entre o empregado da empresa contratada (terceirizada) com o tomador de serviços (condomínio).
• Permite que a empresa contratada (terceirizadora) subcontrate serviços de outra prestadora de serviços;

A regra geral está liberada para os condomínios — menos para a região do ABC de São Paulo, que não podem contratar terceirizados, entendendo pela legalidade e legitimidade das cláusulas 32 e 33 da CCT 2016/2017, que proíbem a terceirização de serviços na categoria.

“No ABC também está proibido a implantação de portaria virtual nos condomínios, por se entender que a tecnologia retira postos de trabalho dos empregados e deixa os condomínios sem a proteção que o trabalhador confere aos moradores”, acrescenta o advogado trabalhista Guilherme Lemos Novaes.

Novaes ainda destaca que no estado do Tocantins, o Tribunal Superior do Trabalho (TST) anulou cláusula que impedia Terceirização em Condomínios. “O entendimento prevalecente foi o de que a proibição atinge a livre iniciativa empresarial para a consecução de objetivo considerado regular e lícito”, resume.

• Veja aqui a nova lei 13.429/2017 sobre terceirização na íntegra.

2) Para quais cargos do Condomínio a legislação permite terceirizar?

Antes da vigência da Lei 13.429/2017, em âmbito geral, havia a proibição de terceirização da atividade-fim do contratante, como zeladoria. Apenas as atividades-meio eram admitidas, como serviços de limpeza, conservação e vigilância.

“Existia, ainda, discussão a respeito desta interpretação, em se tratando de contratantes-condomínios, já que, por sua natureza, sempre diferiram da característica de estabelecimento comercial, o que lhe retiraria conceito de atividade-fim”, explica o advogado Rodrigo Coelho.

Depois do início da vigência da Lei de Terceirização, qualquer atividade tornou-se passível de terceirização, incluindo as atividades-fim, como serviços de zeladoria e administrativo interno.

3) O Condomínio pode sofrer ação trabalhista, mesmo trabalhando com funcionários terceirizados?

Sim, pode. Uma das mais relevantes alterações promovidas pela Lei 13.429/2017 e mantida pela  Lei 13.467/2017, no campo da terceirização, foi a expressa previsão, no novo artigo 5º-A, § 5º, da Lei 6.019/73 da responsabilização subsidiária da contratante (condomínio) pelos créditos dos trabalhadores que prestam serviços em seu benefício.

Ou seja, o fenômeno da terceirização não expurga, por completo, a possibilidade de ajuizamento de ação judicial (direito de ação – garantia constitucional), com inclusão do Condomínio, enquanto contratante, por qualquer trabalhador que se sinta ofendido.

“Naturalmente, ao Condomínio será dado todo o direito de ampla defesa e contraditório, em eventual reclamação trabalhista contra ele proposta”, ressalva Rodrigo Coelho.

• Veja aqui como minimizar riscos de ação trabalhista com mão de obra terceirizada

4) Quais os principais cuidados na contratação da Terceirizadora e, posteriormente, para evitar ou minimizar riscos trabalhistas?

Como em qualquer contratação, o síndico tem que ter cautela. Porém, no caso da Terceirizadora, o cuidado deve ser redobrado, pois a partir da decretação de falência da empresa, as obrigações passam a ser de sua responsabilidade. Sem falar que essa responsabilidade também se estende aos encargos não pagos pela contratada. [veja mais na pergunta 09]

Uma boa medida é pedir referências de outros condomínios atendidos pela empresa e conversar com os síndicos para tirar informações. Veja a orientação do advogado Guilherme Lemos Novaes:

Antes de contratar a Terceirizadora, verifique: 

• Se a empresa terceirizada é solvente, se tem ações trabalhistas;
• A reputação da empresa perante o mercado;
• Se a empresa possui os alvarás de funcionamento e os registros em dia;
• Se a empresa possui os programas obrigatórios de medicina e saúde do trabalho;
• O contrato social para verificar o capital social;
• Certidões negativas de débito;
• O tempo de CNPJ da empresa;
• Relatório com informações trabalhistas dos empregados que prestarão os serviços no condomínio.

Para evitar problemas trabalhistas após a contratação:

• Exija a nota fiscal da prestação de serviços, bem como os comprovantes de pagamento dos salários dos funcionários;
• O síndico deve exigir, de forma expressa, a apresentação de cópias das guias de recolhimento do INSS, FGTS e demais encargos dos funcionários;
• No contrato, especificar o valor do contrato com detalhamento do escopo de trabalho, dos equipamentos e dos serviços a serem prestados e  deve também especificar a forma de cobrança que será feita ao condomínio.

– Veja aqui mais cuidados na contratação e quais documentos pedir à empresa de terceirização

5) O que caracteriza a cláusula abusiva de rescisão?

O próprio nome já diz, a abusividade. Por exemplo, uma cláusula que estabelece retenção de 50% do valor do contrato firmado entre as partes, em caso de desistência unilateral do contratante, é abusiva.

Nesse caso, 20% são considerados um valor justo.

“Assim já decidiu a 3ª Turma Recursal do Tribunal de Justiça do Distrito Federal. 0705830-66.2016.8.07.0003”, reforça o advogado Guilherme Lemos Novaes.

6) Se um funcionário terceirizado se acidentar, o condomínio terá que pagar indenização?

Em direito trabalhista, a responsabilidade é objetiva, ou seja, a empresa sempre responde pelo acidente do funcionário — desde que ele prove o dano causado pela empregadora. No Condomínio, a responsabilidade é da Terceirizadora, mas ele responde de forma subsidiária. 

7) Se a Terceirizadora falir, o que acontecerá?

• O Condomínio é solidário e será responsabilizado pela quitação dos salários de funcionários, caso a empresa não tenha condições.
• Com a decretação da falência e assumindo o passivo da Terceirizadora, o condomínio pode entrar com uma ação de regresso na justiça cível pedindo o ressarcimento dos prejuízos. “Contudo, pode se levar anos até que esse valor seja recuperado”, avisa Novaes.

Por isso, é fundamental acompanhar bem de perto a regularidade da empresa.

Desconfie de empresas que praticam valores muito abaixo da concorrência.

• Veja aqui como se previnir de riscos como esse no seu condomínio 

8) Quais os sinais/sintomas de que pode haver algo de errado com a Terceirizadora?

• O síndico deve ficar atento a reclamações dos funcionários sobre atrasos no pagamento do salário, benefícios e vale transporte.
• O Condomínio deve também verificar se as guias de INSS e FGTS estão sendo pagas em dia. “Atrasos recorrentes não são um bom sinal”, analisa Fernando Fornícola, presidente da Administradora Habitacional.
• Outro indício de que a empresa não inspira confiança também é a alta rotatividade de funcionários. Sempre é bom questionar a empresa sobre o por quê dessa troca constante.

9) O que pedir para a empresa contratada durante a vigência do contrato com o Condomínio? Em que periodicidade?

Em uma rápida pesquisa, você já poderá dar subsídios ao condomínio e ao conselho da situação da Terceirizadora. Esse procedimento é fundamental, em virtude da responsabilidade tributária solidária que o “Código Tributário Nacional” impõe (Art. 186).

Recomenda-se constar em Contrato que a empresa deve encaminhar:

• MENSALMENTE, junto com a Nota Fiscal e o boleto para pagamento, o comprovante de quitação das guias de INSS e FGTS, além da folha de pagamento ou holerites relativos aos funcionários alocados no Condomínio;
• SEMESTRALMENTE, as Certidões Negativas de Débitos (CNDs);
• ANUALMENTE, o recibo de entrega do IRPF à Receita Federal.

O síndico também pode fazer o levantamento das CNDs por conta própria. Como não existe um site único que concentre todas as informações, o contador especialista em condomínios, Marcos Roberto Gouveia, selecionou as fontes mais confiáveis para fazer a busca: 

• RECEITA FEDERAL / PREVIDÊNCIA SOCIAL – UNIFICADAS
• FUNDO DE GARANTIA (FGTS)
• CERTIDÃO TRABALHISTA (IMPORTANTE: CONDOMÍNIOS LOCALIZADOS EM SÃO PAULO)

10) O que é recomendável que a Terceirizadora cheque sobre o funcionário contratado que irá trabalhar no Condomínio?

Além do grau de preparo e capacitação, experiência e histórico profissional, referências, documentação, se tem residência fixa, o mais importante é a verificação dos antecedentes criminais.

11) Pode-se exigir que os funcionários de uma Terceirizadora sejam treinados continuamente?

“Sem dúvida. O treinamento contínuo, aliás, é um dos diferencias ou vantagens que o Condomínio espera ao terceirizar o seu quadro”, afirma o administrador Fernando Fornícola.

12) O Condomínio pode contratar um funcionário da Terceirizadora que está prestando serviço?

Teoricamente, não há qualquer impedimento. Mas tenha no seu radar duas observações importantes:

1. Existe o risco de o empregado buscar a Justiça do Trabalho, na tentativa de reconhecimento do vínculo de empregado desde quando era prestador de serviços terceirizado.
2. Alguns contratos de prestação de serviços estabelecem prazo mínimo de 18 meses para que se permita tal contratação (popularmente chamado de “quarentena”), sendo certo que o seu descumprimento poderá acarretar pesada multa contratual.

13) Como deve ser o recolhimento de tributos da empresa Terceirizadora?  O Condomínio paga retenção?

Em determinados tipos de serviços, o contratante (condomínio) tem a responsabilidade perante o Fisco de reter e recolher ao órgão público o devido tributo. Na hipótese de serem empresas terceirizadas, a obrigatoriedade é sempre do condomínio.

14) Quais as artimanhas de uma Terceirizadora para fraudar pagamentos de encargos e obrigações?

De acordo com Marcos Roberto Gouveia, uma situação comum é a Terceirizadora abater um percentual de 50% sobre a base de retenção previdenciária (11%).

Dessa forma, aconselha Gouveia, o síndico deve estar atento, pois ela só caberá se constar em contrato e for efetivamente fornecido material indispensável para a execução do serviço contratado.

“Normalmente, essa redução cabe em casos de empreitada, ou seja, obras e manutenção. No caso de portaria e vigilância, a Previdência Social permite abater somente Vale Transporte e Vale Alimentação/Refeição”, afirma.

15) O que pode acontecer com o Condomínio se a Terceirizadora não pagar os encargos?

Esta deve ser tratada como uma situação importante para o corpo diretivo, já que a lei considera a responsabilidade tributária solidária que esta relação contratual traz ao contratante.

O Condomínio pode ser solidário também em ações trabalhistas. Segundo os art. 186 do CTN e art. 449 da CLT, a responsabilidade subsidiária é aplicável quando ficar evidente que a empresa prestadora é inadimplente quanto aos títulos trabalhistas de seus empregados.

16) Empresa de terceirização pode ser optante do Simples como forma de tributação?

É importante saber que a lei prevê duas situações no que se refere à mão de obra.

De acordo com o advogado Guilherme Lemos Novaes, as Terceirizadoras de mão de obra (recepção, portaria e ascensorista) não podem optar pelo Simples Nacional, nos termos do art. 17, XII da Lei Complementar nº 123/06.

“Uma eventual fiscalização da Receita Federal pode acarretar o desenquadramento do Simples. Com isso, a empresa seria obrigada a recolher a diferença de ISS juntamente com a respectiva atualização monetária, e a eventual responsabilidade do Condomínio do pagamento da diferença”, afirma.

Já as Terceirizadoras de atividades de vigilância, limpeza ou conservação podem optar pelo Simples, de acordo com o  5º-C do art. 18 da LC 123/2006.

Outras atividades, como construção de imóveis e obras de engenharia em geral, inclusive sob a forma de subempreitada, execução de projetos e serviços de paisagismo, bem como decoração de interiores, também podem ser optantes do Simples Nacional.

17) É mais barato terceirizar do que ter funcionários próprios?

Logo que a opção da terceirização surgiu, muitos condomínios optaram pela modalidade para conseguir economizar.

Hoje, não é o que se vê praticado no mercado. Os custos com uma empresa séria de terceirização não se afastam muito do que custaria um funcionário próprio, uma vez que os encargos e direitos trabalhistas são os mesmos, e ainda deve ser inserido o lucro da empresa nessa conta.

Por isso, contratar aquela empresa que oferece o valor muito mais barato que a concorrência pode não ser uma boa opção. Afinal, se o preço da mesma é tão competitivo, a terceirizadora pode estar pagando os funcionários abaixo do piso da categoria, ou não quitando os encargos e tributos devidos, o que pode, no futuro, se revelar um passivo para o condomínio.

18) Quais as vantagens e as desvantagens de terceirizar?

Optar pela terceirização pode ser vantajoso, segundo Satgi.

“Se você colocar tudo na ponta do lápis, é até provável que fique mais barato contratar um funcionário do que terceirizar a mão de obra. Entretanto, pela burocracia, pelos encargos e passivos trabalhistas, no final das contas, pode ser mais caro ter um funcionário próprio. A dor de cabeça, pelo menos, pode ser bem maior”.

Já o síndico profissional Nilton Savieto acha que vale a pena investir na equipe de funcionários contratados pelo condomínio:

“Quando eu contrato um funcionário próprio, posso pagar um salário maior. Além de ter custo menor, tenho controle sobre o trabalho dele e posso exigir na hora o resultado que desejo. Com a terceirização, o Condomínio ainda se responsabiliza por eventuais questões de encargos ou inadimplência”, justifica Savieto.

Para chegar às suas próprias conclusões, coloque na balança:

VANTAGENS

• Toda a responsabilidade pela gestão de RH, por exemplo, contrato de trabalho, salários, benefícios (vale refeição, vale transporte e outros), resolver questões pessoais ou profissionais ficam a cargo da Terceirizadora;
• Para a Terceirizadora também cabe recolher os encargos como INSS e FGTS; fazer a rescisão de contrato;
• Não há preocupação em providenciar e fazer a manutenção de uniforme, EPI etc.; bem como realizar treinamento e acompanhamento do trabalho;
• O risco é consideravelmente mais baixo de sofrer ações trabalhistas por funcionários insatisfeitos;
• O síndico pode solicitar o perfil profissional de acordo as necessidades do Condomínio.
• As empresas têm plantonistas para suprir faltas, férias, e também dispõem de folguistas – assim, economiza-se com horas extras.

DESVANTAGENS

• Alta rotatividade, mais comum na mão de obra terceirizada;
• Muitos moradores encaram de modo negativo o fato de o profissional ser desconhecido, e não mais aquele funcionário com anos de casa, com quem desenvolvem uma relação de afeto e confiança;
• As questões ligadas à legislação, que responsabilizam o condomínio quando ocorre inadimplência ou falência da Terceirizadora;
• A necessidade de checar periodicamente a regularidade fiscal e a saúde financeira da contratada.
• Custo global final um pouco maior.

19) Precisa de assembleia para terceirizar os funcionários? E para trocar a empresa terceirizada?

Segundo o advogado Rodrigo Karpat, em caso de troca de funcionários próprios por terceirizados, ou vice e versa, pelo fato de envolver custos com rescisão ou troca sistemática de funcionamento, deverá ocorrer somente mediante aprovação em assembleia por maioria simples, como explica o art. 1352 do Código Civil.

Já a troca de uma terceirizadora por outra não há a obrigatoriedade de assembleia. Entretanto, se a troca de empresa for gerar impacto nas finanças e distorcer a previsão orçamentária, deve-se, sim, levar o assunto à assembleia, que vota por maioria simples.

20) O síndico pode tratar diretamente com os funcionários terceirizados? Quais cuidados tomar?

Se precisar chamar a atenção ou algum problema ocorrer, melhor avisar a Terceirizadora, que irá tratar diretamente com o profissional.

Como responsável por essa contratação, ela deverá tomar as devidas providências e fornecer um feedback ao síndico.

Sempre bom reforçar que a terceirização é permitida para os condomínios em geral, desde que não haja subordinação direta ao síndico, sob pena de ser reconhecido o vínculo empregatício.

Fonte: Sindico Net