A valorização das áreas de lazer nos condomínios edilícios transformou as academias internas em espaços de uso cotidiano, associados à promoção da saúde, bem-estar e qualidade de vida dos moradores. Contudo, esse mesmo protagonismo tem revelado um ponto sensível da gestão condominial: a ausência de manutenção adequada dos equipamentos e das instalações, circunstância que pode gerar não apenas riscos físicos aos usuários, mas também relevantes consequências jurídicas para o condomínio e, em especial, para o síndico.
Na obra Responsabilidade Civil do Síndico, sustenta-se que a função do síndico ultrapassa a mera administração formal das áreas comuns, projetando-se no campo do dever jurídico de vigilância, conservação e prevenção de riscos. O síndico, como gestor da coletividade, assume posição de garantidor da integridade mínima dos espaços comuns, especialmente daqueles que, por sua própria natureza, envolvem atividade potencialmente lesiva, como é o caso das academias.
Do ponto de vista normativo, a academia condominial integra o rol das áreas comuns e, como tal, submete-se ao dever geral de conservação e segurança que recai sobre a administração. O art. 1.348, V, do Código Civil impõe ao síndico o dever de diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns, o que abrange, de forma direta, os equipamentos de ginástica, pisos, estruturas, sistemas elétricos, ventilação, ancoragens e demais elementos que compõem o ambiente destinado à prática de atividade física.
Sob o aspecto técnico, a manutenção dessas áreas não pode ser tratada como faculdade administrativa. Os equipamentos e a infraestrutura devem observar as normas da Associação Brasileira de Normas Técnicas (ABNT) aplicáveis à instalação, segurança, sinalização e manutenção de aparelhos e espaços de uso coletivo. Embora nem sempre expressamente mencionadas nas convenções ou regimentos internos, tais normas funcionam como parâmetro objetivo de diligência, sendo frequentemente utilizadas como referência em laudos periciais e decisões judiciais na apuração de acidentes e falhas de serviço.
Na perspectiva doutrinária desenvolvida em Responsabilidade Civil do Síndico, a omissão na adoção de medidas preventivas, como a ausência de cronogramas de inspeção, a inexistência de registros técnicos, a postergação injustificada de reparos ou a contratação inadequada de empresas de manutenção, pode caracterizar culpa administrativa por negligência. Em ambientes como academias, nos quais os equipamentos operam sob carga, tração e impacto repetitivo, a previsibilidade do risco impõe um padrão elevado de cuidado, sob pena de se configurar falha no dever de guarda das áreas comuns.
No plano da responsabilidade civil, a análise jurídica parte da verificação do nexo entre o dano e a omissão administrativa. Demonstrado que o acidente decorreu da falta de manutenção, da ausência de sinalização adequada ou do descumprimento de padrões técnicos mínimos, surge para o condomínio o dever de indenizar. É o que se verifica, por exemplo, em precedente do Tribunal de Justiça de São Paulo em que se reconheceu a responsabilidade do condomínio diante de acidente em equipamento de academia, com destaque para a ausência de comprovação de manutenção regular (TJSP, Apelação Cível nº 1007596-82.2018.8.26.0003, Rel. Des. Berenice Marcondes Cesar, j. 11/09/2020). Em linha semelhante, a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça reafirma que, em acidentes ocorridos em academia condominial, não se presume culpa exclusiva da vítima, sendo ônus do condomínio demonstrar a regularidade da manutenção e a segurança dos equipamentos disponibilizados (STJ, AgInt no AREsp nº 1.510.816/RJ, Rel. Min. Maria Isabel Gallotti, 4ª Turma, j. 22/06/2020).
Em determinadas situações, especialmente quando o espaço é estruturado, regulamentado e oferecido institucionalmente aos condôminos como ambiente seguro para a prática de atividade física, a discussão pode aproximar-se do regime da responsabilidade objetiva, em que a comprovação do dano e do nexo causal é suficiente para a configuração do dever reparatório. Essa linha aparece com maior nitidez quando a controvérsia envolve prestação de serviços agregada ao condomínio, como administração profissional e contrato de operação/manutenção do “espaço fitness”. Nesse sentido, o Tribunal de Justiça da Bahia reconheceu a responsabilidade objetiva solidária das empresas envolvidas pela falta de manutenção de aparelhos, reformando sentença para condenar ao pagamento de danos morais (TJBA, Recurso Inominado nº 0132758-32.2017.8.05.0001, Rel. Juíza Maria Auxiliadora Sobral Leite, 2ª Turma Recursal, j. 04/04/2019, pub. 09/04/2019).
Nesse cenário, o papel do síndico assume relevo particular. Embora o condomínio figure, em regra, como sujeito passivo principal das ações indenizatórias, a doutrina e a jurisprudência admitem a possibilidade de responsabilização regressiva do síndico quando demonstrado que este agiu com culpa ou dolo no exercício de suas atribuições. É o que ocorre, por exemplo, quando ignora relatórios técnicos, deixa de executar deliberações assembleares sobre manutenção, contrata prestadores sem qualificação adequada ou mantém em funcionamento equipamentos sabidamente defeituosos. A própria prática forense evidencia que a fragilidade documental, ausência de ordens de serviço detalhadas, inexistência de laudos, falta de registros periódicos, costuma ser interpretada como indicativo de negligência administrativa.
A jurisprudência também tem sido cada vez mais sensível à distinção entre o acidente inevitável e o acidente previsível e evitável. Quando se evidencia inexistência de política de manutenção preventiva, tende-se a reconhecer violação ao dever de conservação das áreas comuns. Exemplo emblemático está em sentença do Juizado Especial Cível da Capital paulista que, ao analisar acidente em equipamento de musculação (crossover), destacou a falha de segurança do aparelho e a insuficiência de prova de manutenção apta a afastar o nexo causal, condenando o condomínio ao pagamento de danos morais e materiais (TJSP, Proc. nº 1017916-16.2022.8.26.0016, 2ª Vara do JEC – Vergueiro, Juiz Guilherme Ferfoglia Gomes Dias, sentença de 01/04/2024). Em outra decisão do Tribunal de Justiça do Rio de Janeiro, em acidente de gravidade acentuada ocorrido em academia condominial, o Tribunal reconheceu que cabia ao condomínio comprovar a segurança e a manutenção do equipamento, ressaltando que a omissão probatória e a ausência de prova técnica defensiva reforçam a responsabilidade subjetiva por negligência na fiscalização das áreas comuns (TJRJ, Apelação nº 0054160-55.2014.8.19.0203, Rel. Des. Isabela Pessanha Chagas, 24ª Câmara Cível, j. 11/05/2022, pub. 13/05/2022).
Por outro lado, é importante registrar que nem toda controvérsia se resolve no rito sumaríssimo. Há situações em que o exame da causa exige prova técnica (perícia) sobre o defeito do aparelho, sua mecânica de funcionamento e a causa do rompimento, hipótese em que a própria via dos Juizados Especiais pode se tornar inadequada. Isso ficou claro no TJSP ao reformar sentença e extinguir ação em razão da necessidade de perícia, nos termos do art. 51, II, da Lei nº 9.099/95 (TJSP, Recurso Inominado Cível nº 1014781-41.2021.8.26.0562, Rel. Valdir Ricardo Lima Pompêo Marinho, 4ª Turma Cível – Santos, j. 01/12/2022, pub. 02/12/2022). O precedente é valioso porque evidencia, na prática, que a melhor defesa do condomínio não está apenas na argumentação jurídica, mas na capacidade de demonstrar tecnicamente a regularidade de inspeções, manutenções e substituições e, quando necessário, produzir prova pericial robusta.
Além da dimensão reparatória, destaca-se o caráter preventivo da responsabilidade civil, amplamente desenvolvido na obra Responsabilidade Civil do Síndico. A adoção de protocolos formais de manutenção, com cronogramas periódicos, checklists de inspeção, relatórios técnicos, arquivos organizados e sinalização adequada, não apenas reduz a probabilidade de acidentes, como também fortalece a posição jurídica do condomínio em eventual demanda judicial, ao evidenciar a atuação proativa e cautelosa da gestão. A existência de contratos com empresas especializadas, laudos periódicos, registros documentais e comunicação formal aos usuários acerca do uso correto dos equipamentos constitui, reiteradamente, fator decisivo na análise de culpa e nexo causal.
Outro ponto relevante é a importância da deliberação assemblear qualificada. A aprovação de verbas específicas para manutenção, a escolha transparente de prestadores de serviço e a definição de políticas claras de uso da academia reforçam a legitimidade das decisões administrativas e distribuem, de forma coletiva, a responsabilidade pela preservação do espaço. Nesse contexto, o síndico atua como executor da vontade da coletividade, e não como agente isolado, o que reduz sua exposição pessoal a questionamentos futuros, sem afastar, evidentemente, o dever de diligência que lhe é inerente.
Em síntese, a academia condominial, embora concebida como espaço de lazer e promoção da saúde, também se apresenta como ambiente de risco controlado, exigindo gestão técnica, jurídica e administrativa compatível com esse grau de exposição. A falta de manutenção não se limita a uma falha operacional; ela se projeta diretamente no campo da responsabilidade civil e pode comprometer tanto a segurança dos usuários quanto a estabilidade jurídica do condomínio. Ao síndico, conforme sustenta-se em Responsabilidade Civil do Síndico, cabe adotar uma postura essencialmente preventiva, estruturada e documentalmente respaldada, transformando a manutenção contínua em instrumento de proteção patrimonial, jurídica e, sobretudo, humana.
