Muitas assembleias terminam sem decisão. Não por falta de consenso, mas por falta de gente: o tema exige quórum qualificado e os condôminos simplesmente não comparecem. Desde 2022, a lei oferece uma saída, a sessão permanente. Mas, para usá-la, o síndico precisa dominar os quóruns.
Os principais quóruns do Código Civil Deliberação | Quórum | Base legal
Deliberações comuns, em primeira convocação | Maioria dos presentes que representem ao menos metade das frações ideais | Art. 1.352
Deliberações comuns, em segunda convocação | Maioria dos presentes | Art. 1.353
Obras úteis | Maioria dos condôminos | Art. 1.341, II
Destituição do síndico | Maioria absoluta dos membros | Art. 1.349
Reconstrução ou venda do prédio destruído | Metade mais uma das frações ideais | Art. 1.357
Instituição de multipropriedade, sem previsão no ato de instituição | Maioria absoluta dos condôminos | Art. 1.358-O
Alteração da convenção e mudança de destinação | 2/3 dos votos dos condôminos | Art. 1.351
Obras voluptuárias e acréscimos em partes comuns | 2/3 dos condôminos | Arts. 1.341, I, e 1.342
Multa por descumprimento reiterado | 3/4 dos condôminos restantes | Art. 1.337
Novo pavimento ou novo edifício no terreno comum | Unanimidade | Art. 1.343
Salvo disposição diversa na convenção, os votos são proporcionais às frações ideais (art. 1.352, parágrafo único). E nenhuma assembleia pode deliberar sem que todos os condôminos tenham sido convocados (art. 1.354). Uma mudança recente merece destaque: desde a Lei nº 14.405/2022, a mudança de destinação do edifício ou da unidade exige dois terços, e não mais unanimidade. Isso tem impacto direto em temas como a locação por plataformas.
A sessão permanente A Lei nº 14.309/2022 criou um mecanismo para os temas de quórum especial. Quando o quórum não for atingido, a própria assembleia pode autorizar o presidente a converter a reunião em sessão permanente (art. 1.353, §§ 1º a 3º). As regras são: A ata deve indicar data e hora da sessão seguinte, em até 60 dias. Os presentes ficam convocados, e as unidades ausentes devem ser convocadas obrigatoriamente. Lavra-se ata parcial, com a transcrição circunstanciada dos argumentos apresentados. Os votos já colhidos ficam registrados e não precisam ser repetidos. A sessão pode ser prorrogada, desde que concluída em até 90 dias no total. Na prática, o condomínio passa a ter até 90 dias para reunir os votos necessários, sem perder o que já foi decidido.
Assembleias virtuais A mesma lei passou a admitir assembleias e votações por meio eletrônico, desde que a convenção não as proíba. A assembleia virtual tem o mesmo valor da presencial e exige as mesmas formalidades: convocação regular, identificação dos participantes, controle de presença e de votos e registro em ata. Por isso, convém usar plataformas que permitam auditoria.
Quórum errado é a causa mais comum de anulação de assembleias. Conhecer a tabela, convocar todos e usar a sessão permanente quando o tema exigir quórum qualificado são as três medidas que dão segurança às decisões do condomínio.
