A Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça, por unanimidade, manteve a condenação de um condomínio edilício do Rio de Janeiro ao pagamento de indenização por danos materiais e morais a condôminos que tiveram sua unidade furtada após a portaria franquear o acesso dos autores do crime sem qualquer identificação ou autorização (REsp 2.264.505/RJ, Rel. Min. Nancy Andrighi).
O julgado não rompe com a orientação consolidada da Corte, segundo a qual o condomínio não responde, em regra, por furtos ocorridos em suas dependências. Delimita, contudo, com precisão, a hipótese excepcional em que a responsabilidade civil se configura: quando a conduta culposa do preposto encarregado da segurança, comissiva ou omissiva, concorre para a prática do ilícito. Trata-se de precedente de relevo para síndicos, administradoras e empresas de portaria.
A regra geral: o condomínio não é segurador dos condôminos
A jurisprudência do STJ firmou-se no sentido de que o condomínio não responde objetivamente por furtos ou roubos ocorridos nas unidades autônomas ou nas áreas comuns, salvo se houver previsão expressa na convenção condominial assumindo tal encargo (EREsp 268.669/SP, Segunda Seção).
O fundamento é que o condomínio, ente despersonalizado formado pela comunhão dos próprios condôminos, não exerce atividade de guarda nem de segurança em caráter empresarial. A mera contratação de porteiros, vigias ou equipamentos eletrônicos não converte a coletividade em garantidora do resultado. Admitir o contrário significaria impor ao conjunto de condôminos o dever de indenizar a si próprio por todo e qualquer delito praticado por terceiros.
No REsp 2.264.505/RJ, a relatora reafirmou essa premissa. Ressalvou, todavia, que a orientação não afasta a responsabilização quando demonstrada falha concreta dos funcionários que tenha contribuído para o evento danoso.
O caso concreto
Três moradores de um edifício na zona sul do Rio de Janeiro tiveram o apartamento furtado enquanto viajavam. Conforme apurado nas instâncias ordinárias, os agentes ingressaram pela portaria, com liberação do funcionário de plantão, sem que qualquer condômino houvesse autorizado a entrada. Deixaram o prédio pelo mesmo acesso, portando mochilas com os bens subtraídos.
O conjunto probatório foi decisivo:
- laudo do Instituto de Criminalística da Polícia Civil atestou a ausência de sinais de arrombamento no portão principal;
- as imagens do circuito interno demonstraram que o porteiro permitiu o ingresso de pessoas estranhas sem controle ou verificação;
- o TJRJ valeu-se ainda da convenção, do regimento interno, de ata de assembleia, de fotografias e de notas fiscais dos bens.
Condenado em primeiro grau e vencido na apelação, o condomínio interpôs recurso especial, ao qual a Terceira Turma negou provimento.
Fundamentos da decisão
Obrigação de meio, e não de resultado. O condomínio que dispõe de serviço de segurança não assume o dever de impedir todo e qualquer crime. Obriga-se, porém, a empregar com diligência os meios de que efetivamente dispõe para tentar evitá-lo. A responsabilização, portanto, não decorre da ocorrência do furto em si, mas da prestação defeituosa do serviço de controle de acesso existente.
Culpa do preposto e responsabilidade do condomínio. A conduta negligente do porteiro configura ato ilícito (art. 186 do Código Civil), gerando o dever de reparar (art. 927). Por se tratar de empregado ou preposto no exercício de suas funções, o condomínio responde pelos danos por ele causados, nos termos dos arts. 932, III, e 933 do Código Civil, independentemente de culpa própria na escolha ou na vigilância do funcionário.
Desnecessidade de dolo. Não se exige prova de que o porteiro tenha participado ou aderido ao crime. Nas palavras da relatora, “o dolo não é condição para responsabilidade civil”. Basta a culpa em sentido estrito, na modalidade de negligência ou imprudência, desde que haja nexo causal entre a falha e o dano.
Compatibilidade com a orientação da Segunda Seção. A exigência de cláusula expressa na convenção diz respeito à responsabilidade pelo resultado, isto é, pelo furto praticado apesar de o serviço ter funcionado regularmente. Ela não imuniza o condomínio pelos atos culposos de seus prepostos, hipótese regida pela responsabilidade civil comum. A própria Terceira Turma já havia reconhecido o dever de indenizar em casos de facilitação do ingresso de criminosos pela portaria.
Aferição concreta da conduta da portaria
O acórdão fixa o padrão mínimo esperado de quem ocupa o posto: controlar o acesso, verificar a identidade dos visitantes e aguardar a autorização do morador antes de liberar o ingresso.
A relatora advertiu, contudo, que a análise não pode ser automática. A negligência do preposto deve ser aferida diante dos elementos concretos de cada empreendimento, entre eles:
- o porte do condomínio, o número de unidades e de blocos;
- o fluxo de visitantes, entregadores e prestadores de serviço;
- a rotatividade decorrente de locações por temporada intermediadas por plataformas digitais;
- os recursos tecnológicos disponíveis, como câmeras, alarmes, portaria remota, biometria e reconhecimento facial.
No caso julgado, a intensa movimentação do edifício agravou, e não atenuou, o dever de cautela. Quanto maior o fluxo, mais rigoroso deve ser o procedimento de identificação.
Indenização e questões processuais
Foi mantida a condenação ao pagamento de R$ 12 mil a título de danos materiais e R$ 24 mil a título de danos morais, à razão de R$ 8 mil para cada uma das três vítimas.
A Turma rejeitou a tese de que os bens subtraídos deveriam sofrer abatimento por depreciação, bem como a alegação de cerceamento de defesa. Quanto a esta, entendeu-se legítimo o julgamento com base nas provas já constantes dos autos, consideradas suficientes pelo tribunal de origem. Rever tal conclusão, ademais, demandaria reexame fático-probatório, providência vedada em recurso especial.
Recomendações ao síndico
Compete ao síndico diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns (art. 1.348, V, do Código Civil). À luz do precedente, recomenda-se:
- Formalizar, no regimento interno ou em norma de procedimento aprovada em assembleia, o protocolo de controle de acesso: identificação com documento, registro e confirmação prévia com o morador.
- Vedar expressamente a liberação de visitantes sem autorização da unidade de destino, inclusive para prestadores e entregadores.
- Treinar periodicamente os porteiros e documentar os treinamentos, o que também serve de prova de diligência.
- Na portaria terceirizada, exigir em contrato o cumprimento do protocolo e prever o direito de regresso do condomínio contra a prestadora.
- Preservar as imagens do circuito interno por prazo adequado e manter os registros de entrada organizados.
- Revisar a convenção para verificar se há cláusula de responsabilidade por furtos e se sua redação atende à vontade da coletividade.
- Avaliar a contratação de seguro de responsabilidade civil do condomínio que contemple a hipótese.
Conclusão
O REsp 2.264.505/RJ preserva a regra de que o condomínio não é garantidor universal da segurança de seus condôminos. Deixa claro, porém, que a portaria é serviço que deve ser prestado com diligência: quando o preposto, por negligência, abre as portas ao autor do ilícito, a coletividade responde pelo dano. Para o síndico, a melhor defesa é a prevenção, com protocolos claros, treinamento e registro.
A equipe de Direito Condominial da Karpat Sociedade de Advogados está à disposição para revisar convenções, regimentos internos e contratos de portaria, bem como para atuar na defesa dos interesses do condomínio.
Dr. Rodrigo Karpat — Karpat Sociedade de Advogados
Referências: STJ, REsp 2.264.505/RJ, Terceira Turma, Rel. Min. Nancy Andrighi · STJ, EREsp 268.669/SP, Segunda Seção · Código Civil, arts. 186, 927, 932, III, 933 e 1.348, V · Portas, 09/11/2026
