A assembleia geral de instalação é a primeira assembleia do condomínio, e tem como pauta eleição de representantes legais (síndico, subsíndico, conselho), aprovação de previsão orçamentária para o exercício que se inicia.
As incorporadoras preparam verdadeiros eventos, com recepção, manobristas, decoração, coquetail, o que muitas vezes tira o foco da instalação e inibe o condômino, deixando que passem coisas importantes, como as relatadas abaixo.
Eleição do Presidente e Secretario
A eleição do presidente é ato essencial, conforme previsão em Convenção. O mesmo que irá conduzir os trabalhos. Sendo o ato inicial para abrir os trabalhos, para deliberar exclusivamente o que estiver na pauta, devendo indicar o secretário para reduzir a termo o que for decidido em reunião. A falta deste, representa irregularidade, e dará espaço para que a ata seja realizada sem precisão e poderá não representar o que foi deliberado. Neste caso o caminho será juntar testemunhas e anular a assembleia.
Cobrança do Condomínio
É somente após a instalação que a cota condominial poderá ser cobrada dos condôminos, desde que as unidades tenham sido entregues, conforme entendimento do STJ.
AGRAVO INTERNO. AGRAVO DE INSTRUMENTO. CONDOMÍNIO. COBRANÇA. TAXAS. ILEGITIMIDADE PASSIVA. PROMITENTE-COMPRADOR. POSSE. AUSÊNCIA DE IMISSÃO. O promitente-comprador, via de regra, é parte legítima para responder pelo pagamento de verbas condominiais. Contudo, tal legitimidade é afastada quando demonstrado que não houve a imissão na posse do imóvel, não se exercitando as faculdades de usar, gozar e dispor da coisa. Agravo improvido.
(STJ , Relator: Ministro CASTRO FILHO, Data de Julgamento: 10/08/2006, T3 – TERCEIRA TURMA)
Embora o entendimento já esteja sedimentado as construtoras continuam a insistir que a cobrança de condomínio deve ser cobrada a partir do Habite-se, o que se logra nulo, uma vez que o entendimento do STJ caminha há anos em outra direção.
Se o condomínio não estiver com as áreas comuns prontas, e as unidades não tiverem sido entregues, a assembleia poderá aceitar a instalação, desde que a incorporadora arque com as despesas de custeio até que resolva as pendências. Outra alternativa seria a assembleia recusar a instalação até que o prédio tenha condições de habitabilidade, o que inclui entrega de unidades e áreas comuns. Neste último o ideal é que a situação passa pela avaliação de um advogado, para que a recusa não prejudique o todo.
Escolha da Administradora e do síndico
As Convenções possuem cláusulas nulas aonde aduzem que o síndico poderá ser indicado pela incorporadora, e que a administradora será indicada da mesma forma, por período inicial de 2 anos.
As cláusulas são nulas, pois contráriam Lei, qual seja:
Código Civil Art. 1.347. A assembleia escolherá um síndico, que poderá não ser condômino, para administrar o condomínio, por prazo não superior a dois anos, o qual poderá renovar-se. Grifamos
Observe que a lei aduz de forma clara que o sindico será eleito pelos presentes em assembleia, e a indicação do incorporador somente terá valor se esta for referendada em assembleia, o que validaria o ato.
A escolha da administradora, por mais que seja prorrogativa do sindico escolher, com ratificação em assembleia. (Art. 1.348. § 2º do CC). Como o síndico na assembleia de instalação será eleito, e como não existe antecessor, é necessária uma empresa administradora para iniciar os trabalhos. O que não seria problemas, desde que fique claro que síndico eleito deverá assinar o contrato e que o prazo de rescisão deve ser de 30 dias, e não com prazo de 2 anos. A inserção deste na ata possibilitará o ingresso de medida judicial anulando tal ilegalidade, caso a administradora/ incorporadora insistam na arbitrariedade.
Áreas Comuns
As incorporados de forma forçosa, após a instalação do condomínio, não liberam as áreas comuns, forçando a assinatura de recebimento das mesmas. Importante observar que não existe previsão legal para obrigue o condomínio assinar qualquer termo para ter suas áreas comuns liberadas. O que é uma arbitrariedade, quando usado como forma de pressão , para que a incorporadora tenha um documento que poderá de alguma forma representar a perda da garantia. As áreas comuns ficam liberadas após a assembleia, uma vez que a instalação do prédio transfere o condomínio aos seus representantes legais.
Já orientei, a contratação de um chaveiro e abertura de áreas comuns, uma vez que a posse é transferida na assembleia de instalação.
O melhor caminho no caso do “ recebimento das áreas comuns” é, no tempo do condomínio, e não sob pressão, contratar laudo de engenheiro para a vistoria, munido de memorial descritivo do prédio, o que poderá ocorrer em conjunto com o engenheiro da construtora.
A assinatura de qualquer termo de recebimento, deve ser submetido a advogado do condomínio, e não da administradora que pode ter sido indicada pela incorporadora, e defender interesse do seu parceiro, não do prédio.
As ilegalidades em assembleia de instalação, podem representar ao condomínio prejuízo continuo, ajudar a maquiar vícios de construção escondidos, desperdício de dinheiro com o pagamento de despesas pelo condomínio que seria da construtora, eleição de representantes que defendam interesses opostos aos do prédio, entre outros.
A garantia de segurança é a eleição de um síndico morador, ou profissional sem relação com a construtora/administradora, administradora isenta ou assessoria condominial, contratação de assessoria jurídica e de um laudo pericial pós obras.
