O processo de compra de um imóvel requer certos cuidados, sendo um dos principais deles a emissão de uma série de documentos e certidões básicas que todo interessado em adquirir um imóvel urbano deve emitir. A boa notícia é que grande parte dos documentos são gratuitos e podem ser adquiridos de forma online.
Recomenda-se que o próprio comprador emita toda a documentação inclusive os documentos pessoais do vendedor, porque em alguns casos o vendedor pode adulterar ou omitir informação sobre algum documento.
Aqui você encontra a lista de documentos para Imóvel Urbano: Clique aqui e faça o download da lista completa.
Agora, vamos falar um pouco da importância na emissão dessas certidões.
Apontamentos que podem aparecer nas certidões
Toda cautela é indispensável na emissão e análise das certidões emitidas por questão de segurança.
Na jornada de emissão das certidões podem aparecer alguns apontamentos nos documentos do imóvel ou do vendedor. As mais comuns estão em certidões imobiliárias (Matrícula do Imóvel), certidões de distribuição de feitos cíveis, justiça do trabalho, justiça federal protestos.
Se a certidão for negativa é um ótimo sinal, nada pende sobre a pessoa do vendedor ou do imóvel. Agora se constar como positiva ou simplesmente alguma informação de existência de débitos, execução, processos, penhoras, indisponibilidades, são apontamentos ruins que merecem atenção.
A importância da análise e emissão destes documentos é evitar ou prever discussões jurídicas sobre a operação de compra e venda realizada.
Uma das questões mais recorrentes é a declaração de fraude contra credores ou à execução. Esta ocorre quando o vendedor vende seus bens já tendo contra si uma processo (ação judicial) ou um crédito que o torna insolvente, ou seja, incapaz de pagar suas dívidas com os bens remanescentes do seu patrimônio. A Lei estabelece que o credor sempre conta com todos os bens que compõem o patrimônio do devedor. (Código Civil, art. 391 e Código de Processo Civil, art. 789).
É claro que não é qualquer dívida ou obrigação que se apresentar nos documentos que por si só inviabiliza a venda, pode ser que o patrimônio do vendedor seja robusto o suficiente para suportar suas obrigações e a venda ou ainda existência de patrimônio de afetação. Daí a análise criteriosa dos documentos.
Veja por exemplo os seguinte julgado judicial:
Isto demonstra a importância na emissão dessas certidões para evitar que o comprador tenha prejuízos e dor de cabeça.
Mas não é todo apontamento que por si só coloca a operação de compra e venda em risco, em muitos casos é possível realizar a aquisição mesmo que exista apontamentos em alguma das certidões, desde que o vendedor possua um patrimônio robusto o suficiente para responder pelos débitos ao tempo de venda (informação que recomendamos que sempre conste do contrato ou da escritura pública de compra e venda). Porém, a situação deve ser analisada caso a caso e aqui recomendo que você procure um advogado da sua confiança para orientá-lo.
Autor: Carlos Eduardo Alves Lazzarin
Especialista em Direito Imobiliário pela Fundação Getúlio Vargas de São Paulo – FGV/SP. Especialista em Direito dos Contratos pela Fundação Getúlio Vargas de São Paulo – FGV/SP. Advogado Especializado em Direito Imobiliário na Karpart Sociedade de Advogados. Professor e Palestrante em temas imobiliários e condominiais.
