É sabido que a Lei Federal nº 13.312 de 12 de julho de 2016 tornou obrigatória às novas edificações condominiais a individualização do consumo de água[1].
Desse modo, os novos condomínios devem ser entregues, a partir de 2021, já preparados para a individualização.
Ocorre que há muito tempo a sociedade se institui em condomínios e na maioria deles é inviável técnica ou financeiramente a individualização do consumo de água a cada unidade autônoma existente no imóvel.
Na cidade de São Paulo, verifica-se que nos condomínios comerciais o faturamento do abastecimento de água não tem sido efetuado considerando o número de unidades autônomas (salas/escritórios), assim como é corretamente feito nos condomínios residenciais.
Com efeito, assim como as Concessionárias de Serviços de Água e Esgoto faturam os condomínios residenciais, devem também para os condomínios comerciais considerar o número de unidades autônomas existentes, embora não exista um hidrômetro instalado em cada unidade, neste caso, aplicando uma média do consumo geral do condomínio.
Trata-se de previsão legal na Lei Federal 11.445/07 e no Decreto Federal 7.217/2010, além do determinado na Deliberação 106/2009 da ARSESP – Agência Reguladora de Serviços Públicos do Estado de São Paulo.
Cumpre observar que a ARSESP determina que a Concessionária proceda a classificação dos condomínios comerciais em economias para cálculo da tarifa de água e esgotos, porém a empresa insiste em não cumprir a determinação, o fazendo somente quando há decisão judicial.
A Deliberação da ARSESP traz a definição de economias considerando diretamente a autonomia da unidade, no seguinte sentido: “Imóvel ou subdivisão de imóvel, com numeração própria, caracterizada como unidade autônoma de consumo, de qualquer categoria, atendida por ramal próprio ou compartilhado com outras economias.”
Contrariando à sua atuação prática, no site da Concessionária de Água e Esgoto – SABESP consta o Contrato de Adesão dos seus serviços[2], no qual a Cláusula Segunda, item 2.6, define economia como unidade autônoma de qualquer categoria (seja residencial ou comercial).
Insta esclarecer que na cidade de São Paulo, a Concessionária aplica essa sistemática apenas aos condomínios residenciais, dividindo o consumo geral pelo número de apartamentos para aplicação das tarifas, estas progressivas de acordo com o volume consumido.
Essa divisão do consumo geral pelo número de unidades autônomas para fins de faturamento é o chamado sistema de economias.
De suma relevância destacar que a falta de divisão do consumo geral pelas unidades autônomas dos condomínios (economias) gera um aumento substancial do valor final da fatura, vez que o procedimento de cobrança adotado faz com que as primeiras faixas tarifárias incidam apenas uma vez, e quase a totalidade do consumo seja faturada na maior faixa de consumo (última faixa da Tabela de Preços).
Contudo, embora exista previsão legal e determinação da Agência Reguladora, os condomínios comerciais, durante muitos anos estão sendo faturados com o cadastro em apenas 01 (uma) economia, o que é ilegal.
Visando assegurar o direito dos condomínios comerciais em serem faturados de acordo com o número de unidades autônomas que possuem, tendo em vista a obstinação da Concessionária em faturá-los indevidamente, não resta outra alternativa aos condomínios que não seja postular junto ao Poder Judiciário o reconhecimento de seu direito.
Nessa toada, o Tribunal de Justiça de São Paulo tem entendido pelo direito dos Condomínios comerciais ao sistema de economias (assim como é feito aos condomínios residenciais) obrigando a SABESP a cadastrá-los corretamente, bem como restituir os valores indevidamente pagos nos últimos 10 (dez) anos.
O TJ/SP tem asseverado que em virtude das novas diretrizes nacionais para o saneamento básico, o sistema de economias deve ser aplicado a todas as categorias de consumidores e não apenas aos residenciais.
Assim, o condomínio comercial que ainda é faturado com uma única economia deverá consultar um advogado especialista na matéria, que fará uma análise detalhada de sua fatura, o orientará sobre os seus direitos e procederá o ajuizamento de uma ação judicial visando o reconhecimento de seu direito e a restituição de todos os valores pagos a maior pelo condomínio.
[1] Art. 2º O art. 29 da Lei nº 11.445, de 5 de janeiro de 2007 , passa a vigorar acrescido do seguinte § 3º:
“Art. 29
- 3º As novas edificações condominiais adotarão padrões de sustentabilidade ambiental que incluam, entre outros procedimentos, a medição individualizada do consumo hídrico por unidade imobiliária.” (NR)
[2] https://site.sabesp.com.br/site/interna/default.aspx?secaoid=488
Autora: Fernanda Alves de Oliveira – Advogada de Direito Imobiliário e questões condominiais na Karpat Sociedade de Advogados. Especialista em Direito Civil e Processual Civil pela PUC-SP.
