No Programa Justiça em Pauta, da TV Justiça, o Dr.Rodrigo Karpat falou com a equipe de reportagem a respeito da Nova Lei do Inquilinato e o que mudou. Confira a segunda parte da entrevista no vídeo abaixo!
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Apresentação: Eduardo Biazi
Convidado: Dr.Rodrigo Karpat
Edição: Demetrius e Abimael
A nova Lei do Inquilinato trouxe diversas mudanças para os locatários, locadores e fiadores e algumas das determinações constantes nas leis antigas ainda são motivo de dúvida para muitas pessoas. Confira a participação do Dr. Rodrigo Karpat no programa Justiça em Pauta e tenha essas dúvidas esclarecidas.
Esclarecimentos Sobre a Nova Lei do Inquilinato
Quem é Responsável Pelo Pagamento do IPTU?
Conforme a lei, o pagamento do IPTU e todos os demais encargos, inclusive o condomínio, são de responsabilidade do locador. Porém isso pode ser ajustado entre as partes através de um acordo verbal, o que acontece em todos os casos, conforme dito no programa Justiça em Pauta. Geralmente, o valor total do IPTU é dividido em 12 vezes e repassado ao locatário nas mensalidades do aluguel.
O Inquilino de Um Imóvel Comercial Pode Repassar o Ponto Para um Terceiro?
Sim, desde que isso esteja pactuado no contrato, embora essa seja uma prática incomum. O que normalmente ocorre, muito por causa de falta de orientação, é a locação de um ponto comercial e a venda do ponto para outra pessoa ainda com o contrato em vigência e sem consultar a imobiliária ou o locador. Esse se torna um problema ainda maior quando o ponto é vendido várias vezes para outras pessoas.
Para evitar qualquer tipo de problema, é recomendável ver se o contrato ainda está com prazo vigente e solicitar sua anuência para o nome do novo inquilino.
As Mudanças da Nova Lei do Inquilinato Resultaram em uma Queda no Preço do Aluguel?
Não necessariamente. A intenção dessa nova lei é tapar algumas lacunas que estavam presentes na legislação antiga.
Contratos Assinados Antes da Lei Entrar em Vigor Foram Alterados?
Não há uma resposta definitiva em relação a isso, mas o Dr.Rodrigo Karpat constatou no programa Justiça em Pauta que, de acordo com sua opinião, contratos antigos também são inclusos.
A Falta de Pagamento do Aluguel Pode Ocasionar no Despejo por Justa Causa?
Sim. O Artigo 9º da nova Lei do Inquilinato prevê isso como uma infração contratual que enseja a desocupação do bem a partir do primeiro mês de atraso. Assim que o proprietário entrar com uma ação, o inquilino será citado e poderá purgar a mora, termo que significa pagar o valor que está atrasado e continuar a morar no bem.
É importante ressaltar que a purgação da mora é uma ação que não pode ser repetida indeterminadamente dentro de um prazo de 2 anos.
Essa Ação Também Pode Ser Tomada na Falta do Pagamento do Condomínio?
Sim. A nova Lei do Inquilinato prevê que o atraso no pagamento de demais encargos, como condomínio, água e luz desmembradas e IPTU, por exemplo. Na verdade essas determinações já constavam na lei antiga, embora a atualização tenha tipificado quais são esses demais encargos.
Uma situação comum é quando o proprietário recebe os valores mas não os repassa para o pagamento dos encargos, além do fato de que nem sempre os locatários ficam com os boletos que comprovam o pagamento. Para evitar esse tipo de problema, o melhor é que uma imobiliária faça o gerenciamento de tudo isso e emita um único boleto para o locatário, com os valores de locação, condomínio e IPTU, pague os encargos e repasse o valor do aluguel ao proprietário.
O Mercado Imobiliário Voltou a Ser um Porto Seguro Para os Investidores no Brasil?
A lei colabora para isso, embora não seja um fator determinante. Inovações buscadas na legislação americana e de outros países tendem a tornar as leis brasileiras ainda melhores, de modo a proporcionar maior segurança aos locadores, que terão a certeza do direito ao despejo do locatário em caso de falta de pagamento.
A Nova Lei do Inquilinato Mudou Algo Para a Solicitação da Revisão do Valor do Aluguel?
Não houve mudanças substanciais em relação a isso. Porém, caso o locatário ou o locador acreditem que o valor do aluguel esteja fora do mercado, cabe um pedido de revisão, preferencialmente de forma extrajudicial. Caso isso não resolva, deve-se recorrer à Justiça.
A Revisão de Valores é Anual?
Sim, estabelecida de acordo com o contrato de locações, pelo IGP-M ou IPC, o que tiver maior realidade com os aluguéis. O IGP-M pode não acompanhar o aluguel, pois se a inflação estiver alta esse índice estará defasado. Nesse caso, cabe uma negociação, mas muitas vezes o inquilino pode querer se beneficiar, cabendo então a ação revisional.
Como o Inquilino Pode Saber Se Está Pagando um Valor Muito Elevado?
É importante consultar a portaria, perguntar para amigos e vizinhos sobre o valor do aluguel pago por eles e, se for o caso, consultar um corretor de imóveis que possa informar isso com precisão.
Caso o Proprietário se Recuse a Receber o Valor do Aluguel, o Que Pode Ser Feito?
Foi esclarecido no programa Justiça em Pauta que o proprietário não pode se recusar deliberadamente a receber o valor que foi pactuado, apenas no caso do recebimento de valores a mais, a menos ou fracionados. Caso ele ainda assim se recuse, o inquilino deve entrar com uma ação consignatória e depositar o valor em juízo, ficando a cargo do proprietário os custos de sucumbência e judiciais.
Existe Alguma Condição Para Pedir Liminar em Caso de Despejo?
O despejo pode ser pedido se estiver dentro do rol taxativo do Artigo 59, mas deve ser caucionado. A caução judicial deve ser de três aluguéis.
A Recusa no Pagamento das Taxas de Imobiliárias Pode Acarretar na Impossibilidade da Locação. O Que Pode Ser Feito?
A cobrança de qualquer taxa para a aferição da idoneidade do inquilino é ilegal e configurada como crime de contravenção penal. Nem mesmo a cobrança da taxa do boleto pode ser feita. Essas determinações já constavam na lei antiga.
Se o inquilino for submetido a essa situações, pode se manifestar judicialmente contra a administradora ou imobiliária ou até denunciá-la no CRECI (Conselho Regional dos Corretores de Imóveis), responsável por regulamentar a profissão de corretor e pela fiscalização desse tipo de serviço.
No Caso do Falecimento do Inquilino, Sua Família Pode Permanecer no Imóvel?
- A nova Lei do Inquilinato faz com que o contrato de um imóvel residencial passe direto para o cônjuge, ascendente ou descendente e continue em vigência;
- Se o inquilino for solteiro, o contrato se encerra automaticamente;
- No caso de uma locação comercial, o destino é a massa falida, espólio ou algum outro sócio.
Outra mudança que veio com a nova lei é que o fiador pode ser exonerado da fiança nesses casos, já que ela é uma garantia pessoal. Para isso, basta que o inquilino notifique o proprietário do falecimento. O fiador tem 120 dias de responsabilidade sobre o imóvel, esteja seu contrato em vigência por prazo determinado ou indeterminado.
O Que Acontece em Casos de Separação?
Quem fica no imóvel se torna seu responsável. Por lei, a única obrigação do inquilino é comunicar o locador ou a imobiliária de que ele passa a ser o responsável. Nesse caso, o fiador pode se exonerar pelo fato do divórcio.
Programa Justiça em Pauta
Sem sombra de dúvidas, os esclarecimentos prestados no programa Justiça em Pauta serão de grande valia para compreender melhor o que foi ajustado na nova Lei do Inquilinato e não deixar escapar nenhum dos direitos e deveres referentes a cada uma das partes que estão envolvidas na locação de um imóvel.
Confira a parte final da entrevista.
