A perda de renda de muitas famílias se transformou em desafio para aquelas que pagam prestações de financiamento da casa própria. Segundo dados do Banco Central, a inadimplência ficou 14,5% maior, no primeiro semestre de 2020, na comparação com mesmo período do ano anterior. A dificuldade de manter o pagamento em dia tem levado muitos compradores a tentar renegociar as dívidas diretamente com o banco ou, em casos extremos, procurado a Justiça para evitar a perda do imóvel. Em uma decisão inédita, a Justiça de São Paulo condenou um banco a reduzir os juros do contrato antigo de crédito imobiliário, adequando a taxa para média atual de contratos novos, em 6,5% ao ano. O banco também terá que renegociar parcelas atrasadas.
O comprador entrou com uma ação porque estava prestes a perder a casa em que vive. O casal começou a atrasar o pagamento das prestações em dezembro de 2019, mas alega que a situação econômica se agravou ainda mais com a pandemia de Covid-19, por serem do ramo de restaurantes. O contrato, assinado em 2017, previa crédito de R$ 320 mil, com prazo de 10 anos, e juros de 16,49%. O banco Santander argumentou, na ação, que os compradores estavam inadimplentes antes do início da pandemia, que os juros estavam em contrato e que não deveria reduzir a taxa. Procurado, o banco informou que “não comenta casos sob júdice”.
Embora tenha sido positiva para o consumidor, a decisão surpreendeu advogados e especialistas do setor imobiliário. Luis Fernando Teixeira de Andrade, Sócio do escritório Karpat e especialista em direito imobiliário, explica que, geralmente, para evitar que o dono do imóvel perca a casa onde mora com a família, os juízes determinam a renegociação das prestações em atraso, e bloqueiam a retomada do imóvel e processo de leilão. Mas, segundo ele, a redução de taxa de juros em contratos antigos é incomum:
— A maioria das decisões não tem permitido a revisão dos juros dos contratos antigos. O que se tem permitido é suspensão temporária do pagamento; não cobrança de juros de mora sobre os atrasados, e ainda suspensão da retomada do imóvel.
Na avaliação de Gilson Oliveira, professor de Finanças do Ibmec, a pandemia poderia ter tido um impacto ainda maior caso os bancos adotassem prazos de carência.
— Foi um alívio grande para muitas famílias.
Somente na Caixa, a pausa no pagamento do financiamento foi usada por mais de 2,5 milhões de clientes, no ano passado. A possibilidade de pausa no pagamento dos encargos do financiamento habitacional por até 180 dias ficou disponível para solicitação até 29 de setembro de 2020.
Depoimento: ‘Eles querem pagar, mas em outra condição’, afirma Lizia Jacinto, presidente da Associação de Mutuários do Rio (AmuRio)
“Os compradores do imóvel querem pagar. Eles querem manter o financiamento, mas não conseguem arcar com as prestações com estas condições. O juiz entendeu que havia uma onerosidade excessiva, ou seja, quando acontecimentos imprevisíveis provocam mudanças na situação refletindo diretamente sobre a prestação devida, tornando assim excessivamente onerosa para o devedor, enquanto a outra parte obtém benefício exagerado”.
Leis protegem o direito à moradia
Especialistas garantem que a decisão não é suficiente para dar esperança à maioria das pessoas que possuem financiamento de imóveis, e também não significa um risco para os bancos de futuras intervenções em massa do judiciário nos contratos antigos. Segundo eles, a decisão pode ser reformada:
— Neste caso específico, os autores comprovaram uma situação de penúria financeira, causada pela pandemia, que os levou à inadimplência do financiamento imobiliário, com o risco real de terem seu imóvel expropriado e leiloado pelo banco. O juiz se deparou com uma situação emergencial e ponderou que, neste momento, proteger o direito fundamental de moradia das pessoas é mais relevante— observou Ricardo Treu, advogado tributarista e sócio dos escritórios Gameleira Pelagio Fabião e Bassani.
Por outro lado, na sentença, o juiz impôs aos mutuários, como condição de validade da decisão, que retornem imediatamente a realizar os pagamentos do financiamento.
Ricardo Treu lembra que, além de decisões judiciais, após o início da pandemia, surgiram leis protegendo as moradias das pessoas, como a lei 14.010/20, e a lei 9.020/20 do Rio de Janeiro, que suspendeu o cumprimento de mandados de reintegração de posse, imissão na posse, despejos e remoções judiciais ou extrajudiciais no estado e ainda está em vigor.
Portabilidade pode não ser a solução
Embora a portabilidade de financiamento imobiliário esteja crescendo e seja indicada para que os mutuários conseguiam baixar um pouco os juros de contratos, o processo não tem sido indicado para o comprador que está em dificuldades financeiras ou com as prestações atrasadas.
Gilson Oliveira, professor do MBA em Finanças do Ibmec RJ, observa que quando um cliente pede portabilidade do contrato ele passará mais uma vez por análise de crédito, ou seja, o novo banco vai analisar a capacidade financeira e de pagamento da família que deseja levar o contrato para a instituição. Isso vai determinar os juros e o prazo de pagamento:
— Se ele já está com prestações em atraso, o outro banco vai saber da inadimplência e dificilmente vai aceitar levar este contrato. Se ele ainda não atrasou prestações, mas perdeu o emprego ou reduziu sua renda, vai ser difícil comprovar sua capacidade de pagamento. A portabilidade têm vantagens, mas não é o mais indicado para quem está em dificuldade de honrar a dívida.
Para o professor, o mutuário inadimplente deve avaliar vender o imóvel e liquidar a dívida com banco.
— O imóvel em alienação fiduciária pode ser retomado pelo banco em pouco tempo, se houver inadimplência. Nestes casos, o comprador perde tudo que investiu, seja o que pagou de entrada, os anos de prestações e o próprio imóvel que mora. Como o processo de retomada é muito rápido, ele não pode perder tempo.
Veja o que dizem os bancos:
Alvo da ação judicial, o banco Santander não quis divulgar os canais de atendimento que os clientes poderiam utilizar para renegociar dívidas ou contratos
A Caixa Econômica esclarece que o banco analisa a possibilidade de ofertar melhores condições nos contratos ou, nos casos de portabilidade, condições equiparadas às ofertas da concorrência. O banco disponibiliza alternativas de renegociação dos contratos. As opções podem ser acessadas pelo aplicativo Habitação Caixa, pelo 0800 726 8068, de segunda a sexta em qualquer horário e aos sábados de 10h às 16h, ou pelos telefones 3004-1105 e 0800 726 0505, de segunda a sexta-feira das 8h às 20h.
O Itaú-Unibanco informou que o cliente com pagamento das parcelas de seu financiamento em dia, mas que já prevê que terá dificuldade em continuar honrando seus pagamentos, pode procurar o gerente de sua agência para tentar renegociar as condições contratadas de seu empréstimo. Já o cliente com parcelas em atraso pode procurar o banco para negociar sua dívida. As condições para tal negociação vão variar de acordo com o valor devido e o prazo contratado do empréstimo. Uma das alternativas – sujeita a critérios de elegibilidade – é a de incorporação das parcelas em atraso. Por exemplo, se o cliente está com 3 parcelas atrasadas, e o contrato ainda tem mais 300 parcelas para vencer, as 3 parcelas atrasadas são incorporadas às 300 restantes. Assim, o cliente fica em dia e segue o pagamento normalmente.
No Banco do Brasil, os clientes de financiamento imobiliário podem alterar a data de vencimento das parcelas e/ou alongar o prazo do contrato até o máximo admitido para a linha de crédito. Essas opções podem ser realizadas inclusive no aplicativo BB, sem a necessidade de comparecimento à agência.
O Bradesco informou que “está aberto a negociações e analisa cada caso individualmente”.
Fonte: Jornal Extra
