Suspensão temporária de obras não emergenciais, locações, mudanças, recebimento de prestadores de serviço nas unidades privativas, sob o viés da responsabilidade civil do condomínio
Diante dos questionamentos apresentados pelos síndicos em relação às medidas administrativas de suspensão temporária de obras não emergências, locações, recebimento de prestadores de serviços nas unidades para a realização de mudanças, montagem/desmontagem de móveis, marcenaria, empreiteiros etc., no condomínio, se faz necessário os seguintes esclarecimentos:
Neste período conturbado em decorrência da pandemia do COVID- 19, onde a recomendação é para que seja obedecida a quarentena, obviamente que o síndico tem o dever de contribuir com todas orientações da Organização Mundial de Saúde – OMS e dos demais Órgão de Estado, tomando todas as medidas no sentido de auxiliar no enfretamento do problema de calamidade pública, inclusive com o poder executivo da prática de atos que promovam o isolamento social.
Todavia, em casos específicos, a questão tem que ser analisada à luz da razoabilidade, a fim de que condutas imperativas não se convertam em responsabilidade civil em desfavor do condomínio em caso de promoção de ação de condôminos eventualmente afetados com determinadas medidas restritivas.
Com relação às medidas suspensivas de obras não emergências, locações, mudanças, recebimento de prestadores de serviços nas unidades etc., o gestor deve analisar a questão caso a caso.
Por exemplo: se proibir a entrada no condomínio de um novo morador, cujo contrato de locação já havia sido previamente estabelecido com o atual locador, proprietário de unidade habitacional no condomínio, e a negativa submeter o novo inquilino a ficar desabrigado, entendemos que neste caso é possível permitir a sua entrada, pois caso contrário, o condomínio poderá ter que arcar com eventuais multas contratuais e/ou com o pagamento de estadia em outro local (hotel, por exemplo) desse locatário impedido de acessar o apartamento locado.
A mesma situação pode ocorrer em modo inverso onde um morador que precise se mudar deixando o imóvel locado no condomínio em razão de término do contrato de aluguel, neste caso, pode igualmente acarretar ônus contratuais, podendo o condomínio ser responsabilizado pelo ressarcimento desses valores.
Já com relação a obras de qualquer espécie que não sejam emergenciais, bem como a prestação de outros serviços nas unidades privativas, tais como: montagem de móveis, marcenaria, empreiteiros, pedreiros, etc. o síndico deve proibir e, na negativa do condômino de respeitar a decisão administrativa, podem ser aplicadas as penalidade pertinentes (advertência e multa), podendo inclusive, ser impedida a entrada de prestadores de serviços no condomínio. Tal medida encontra respaldo na lei (Artigo 1348, do Código Civil), nas orientações da OMS e de outros Órgão de Estado.
Importante mencionar como paradigma, que na Cidade de São Paulo foi recentemente emitido um comunicado pela Secretaria Municipal da Saúde Coordenadoria da Vigilância Sanitária em Saúde (em 24 de março de 2020), que trouxe uma série de orientações voltadas especificamente para condomínio que, aliás, estão em perfeita consonância com os atos administrativos adotados pelo gestores de condomínio desde o anúncio do estado de emergência nacional.
Destaca-se a seguinte orientação com relação as obras, sendo enfática a recomendação de proibição:
- OBRAS: não permitir a realização de obras que não sejam emergenciais
Já com relação a prestadores de serviços das unidades (neste deve-se incluir os demais prestadores: marceneiros, empreiteiros, pedreiros, montadores etc.), o comunicado oficial orienta que:
- EMPREGADAS DOMÉSTICAS, DIARISTAS: orientar os moradores a suspenderem temporiamente o trabalho de diárias e empregadas domésticas que não residem no trabalho. Caso não seja possível, orientas que sigam as recomendações para circulação nas áreas comuns e que tomem os devidos cuidados na residência.
Apesar da certeza do direito particular de propriedade de cada condômino, garantido constitucionalmente (artigo 5º, inciso XXII, da CF), nesse momento emergencial se busca a proteção da vida e da saúde de toda a coletividade, essa situação justifica plenamente a restrição do direito individual.
Porém, reforçamos a necessidade de temperança e ponderação nas decisões de acordo com as questões específicas que se apresentarem, a fim de evitar prejuízo ao condômino em particular, que por razões igualmente emergenciais precisem finalizar um obra, ou de morador que necessite ingressar na unidade que será sua nova moradia ou deixar o condomínio, levando-se em conta a renovação dos contratos de locação ou os contratos vencidos, deve o gestor atentar-se à questão da responsabilidade civil que pode ser atribuída ao condomínio.
Celia Cristina Dourado é sócia da Karpat Sociedade de Advogados em São Paulo, especialista em direito condominial e atua no departamento de expansão, prestando assessoria consultiva aos escritórios Karpat e seus parceiros, nos diversos Estados da Federação.
