Parecer sobre alterações trazidas pela lei estadual nº 18.215/2021 que dispõe sobre a habitação e o trânsito de animais domésticos em condomínios.
I – HISTÓRICO
No dia 22 de setembro de 2021 fora sancionada pelo Governador do Estado de Santa Catarina a nova Lei nº 18.215/2021 que traz alterações relevantes no âmbito Condominial no que tange a condução de conflitos e aplicação de normas a moradores responsáveis por animais de estimação, as quais devem ser observadas por todos os condomínios residenciais.
II – DOCUMENTOS ANALISADOS PARA A ELABORAÇÃO DESTE TRABALHO
- Constituição Federal
- Lei nº 10.406/02 (Código Civil);
- Lei 18.215/2021
III – PARECER
Conforme mencionado, a nova Lei Estadual de Santa Catarina nº. 18.215/2021, sancionada em 22 de setembro do corrente ano, trouxe novidades no âmbito condominial no que se refere, especificamente, a habitação e o trânsito de animais domésticos em Condomínios Residenciais.
As Convenções Condominiais anteriores à referida lei tendem a estar desatualizadas por trazerem obrigações sem preceitos legais aos moradores como, por exemplo, carregar o animal no colo para entrar e sair do condomínio, utilizar somente elevador de serviço, sair e entrar pelo portão de garagem, ou ainda, restrição ao tamanho, espécie ou raça do animal.
Tais obrigações, a depender do caso concreto, poderiam ser interpretadas pelo judiciário como constrangimento ilegal, nos termos do artigo 146 do Código Penal Brasileiro:
Art. 146 – Constranger alguém, mediante violência ou grave ameaça, ou depois de lhe haver reduzido, por qualquer outro meio, a capacidade de resistência, a não fazer o que a lei permite, ou a fazer o que ela não manda:
Pena – detenção, de três meses a um ano, ou multa.
Em decorrência disso, no âmbito civil o condomínio poderia, ainda, vir a ser condenado ao pagamento de indenizações a seus moradores em razão da aplicação de determinados dispositivos de muitas Convenções Condominiais.
Diante desse cenário, a Lei 18.215/2021 fora sancionada para amenizar as incertezas e a divergência de posicionamentos, trazendo maior segurança na aplicabilidade de normas inerentes a habitação e ao trânsito dos animais em condomínio.
Antes de adentrar especificamente nos termos da nova Lei, é salutar ressaltar que, entre as normas e leis, deve ser observado a Teoria da Hierarquia, celebrada por Han Kelsen, conhecida visualmente pela pirâmide abaixo:
A referida teoria encaixa as normas constantes das Convenções Condominiais como sendo “Normas Individuais” por valerem apenas entre os particulares daquela relação condominial em específico.
Assim, conclui-se que as Convenções devem estar subordinadas às Leis Estaduais e, consequentemente, tudo aquilo que dispuser em contrário ao que determina a Lei nº 18.215/2021 deve ser colocado em desuso, considerado nulo de pleno direito.
Feita a consideração acima, a Lei 18.2015/2021 deve ser observada e aplicada por todos os Condomínios Residenciais (casas e apartamentos), mesmo que a Convenção Condominial disponha em contrário.
Assim, passa-se à análise da referida Lei que determina em seu artigo primeiro que:
Art. 1º. É livre a habitação e circulação, em qualquer dia da semana e horário, de animais domésticos pertencentes ao proprietário de imóvel, ao inquilino ou do visitante ao condômino, em condomínios de casas ou de apartamentos, no âmbito do Estado de Santa Catarina.
- 1º É vedado impor a saída ou ingresso do proprietário do imóvel, inquilino ou do visitante do condomínio com seu animal doméstico, somente pelo portão de saída de serviço, ficando a cargo do tutor do animal a escolha do melhor acesso do condomínio à rua e vice-versa.
2º É vedado manter animais em local desprovido de higiene, ou que os prive de espaço, ar, luminosidade, sombra para a manutenção de uma vida digna.
3º É vedado criar ou manter trancado o animal na sacada do apartamento.
4º O barulho excessivo produzido pelo animal ao longo do dia deve ser comunicado ao tutor, para que o responsável cuide de seu animal de estimação, contratando um educador ou utilizando outras ferramentas de treinamento para que o barulho excessivo ao longo do dia seja minimizado, sendo respeitada a idade do animal.
Neste sentido verifica-se que os condôminos, moradores e visitantes poderão habitar nos condomínios com seus animais de estimação e circular com eles a qualquer momento pelas áreas comuns dos condomínios residenciais compostos por casas e apartamentos. Portanto, não há que se falar em restrições de horário com relação a tal prática.
Inobstante a isso, o §1º acima colacionado possibilita que o tutor do animal opte pela melhor escolha de saída e entrada quando da condução do animal, não podendo o Condomínio exigir que o trânsito seja realizado somente pelo acesso de serviço ou portão de garagem.
Por outro lado, os parágrafos 2º e 3º trazem vedações aos responsáveis por esses animais, restando pacificada a proibição quanto a manutenção do animal sem higiene, espaço, ar, luminosidade e sombra, bem como quanto a criação e manutenção dos mesmos em sacadas.
Da mesma forma, o § 4º estabelece que o Condomínio deverá comunicar o responsável pelo animal de estimação, na ocorrência de reclamações por barulho, para que ele adote as providencias necessárias a fim de cessar o incômodo causado a outros moradores.
O artigo 2º dispõe que:
Art. 2º. O trânsito de animais domésticos em elevadores e áreas comuns de condomínios verticais e/ ou horizontais, deve obedecer às seguintes condições:
I – ser conduzido por pessoa com idade e força suficiente para controlar seus movimentos;
II – usar guia e coleira, adequadas ao seu tamanho e porte do animal;
III – o cão deve portar uma plaqueta de identificação contendo o nome e o telefone do responsável pela guarda; na ausência deste, o número do CPF;
IV – cães bravos devem ser conduzidos com coleira e focinheira;
V – os animais a que se refere esta Lei devem estar com a carteira de vacinação atualizada, livres de pulgas, carrapatos e outras zoonoses; e
VI – o condutor do animal tem o dever de recolher os dejetos nas referidas áreas, bem como o de higienizar o local.
Verifica-se que o artigo em referência, em continuidade ao artigo anterior, permite ao tutor do animal transitar pelas áreas comuns com a finalidade de entrar e sair do condomínio, desde que atendidos os requisitos dos incisos I ao VI, podendo o Condomínio notificar e aplicar as penalidades previstas em Convenção e Regimento Interno em caso de descumprimento.
Em atenção aos incisos acima referenciados, portanto, o condomínio pode exigir que os animais sejam conduzidos através de coleiras por pessoas aptas a fazê-lo, bem como que o animal use placa de identificação com as informações destacadas. Dessa forma, o Condomínio não precisará permitir que os animais circulem livremente pelas áreas comuns sem coleira, mediante ou não a sua supervisão pelo seu tutor.
Ademais, poderá ainda exigir que os animais com perfil agressivo utilizem, não só a coleira, mas também focinheira, devendo o Condomínio comprovar que o animal possui esse perfil, em especial por meio de documentos hábeis (como boletins de ocorrência) e reclamações formais apresentadas pelos moradores.
Quanto ao inciso V, o Condomínio poderá exigir também a apresentação da carteira de vacinação dos animais, bem como declaração emitida por veterinário de que o mesmo está livre de pulgas, carrapatos e outras zoonoses, prezando pela salubridade da massa condominial.
O inciso VI traz, ainda, a possibilidade de aplicação de penalidades previstas na Convenção e no Regimento Interno quando o tutor ou responsável do animal não recolher e higienizar dejetos deixados pelos animais em área comum.
A Lei 18.215/2021 determina em seu artigo 3º que “A inobservância do disposto nesta Lei configura constrangimento ilegal previsto no art. 146 do Decreto-Lei nº 2.848, de 7 de dezembro de 1940 (Código Penal Brasileiro)” o que viabiliza, com clareza, a possibilidade de condenação do Condomínio ao pagamento de indenizações caso venha a exigir que o tutor ou responsável pelo animal seja compelido a realizar normas em contrário constantes da Convenção e do Regimento Interno
O artigo 4º estabelece que “O condomínio poderá realizar o cadastramento dos animais, bem como requerer, a qualquer tempo, carteira de vacinação”, portanto, em caso de descumprimento, entende-se pela possibilidade de aplicação das penalidades previstas em Convenção e Regimento Interno. A forma e prazo de cadastramento devem estar previstos nas normas condominiais.
IV – CONCLUSÃO:
Diante disto, verifica-se que são inúmeras as Convenções e Regimentos Internos que encontram-se em dissonância com a nova legislação, sugerindo este escritório a revisão de tais documentos pelos meios legais – quais sejam, em suma: assembleia e observação de quóruns e registro em cartório – viabilizando o conhecimento dos condôminos acerca de seus direitos e suas obrigações impostos pela nova Lei, e impossibilitando a aplicação indevida de penalidades por seus gestores e, consequentemente, a condenação do Condomínio ao pagamento de indenizações em razão da possível configuração do crime de Constrangimento Ilegal.
Autora: Lívia Furlan – Advogada sócia da Karpat Sociedade de Advogados e especialista em direito imobiliário e questões condominiais.
