Como todos sabem, o usucapião é a forma de aquisição da propriedade e de outros direitos reais pela posse qualificada somada ao lapso temporal exigidos em Lei.
Acontece que existem inúmeras modalidades de usucapião sobre a propriedade imobiliária, cada qual com requisitos próprios, são elas: usucapião extraordinária, ordinária, especial rural, especial urbano, usucapião familiar, todas reguladas no Código Civil. E ainda temos Usucapião Urbana Individual prevista na Lei 10.257/2001, Usucapião Coletiva prevista na Lei 10.257/2001, Usucapião Administrativa prevista nas Leis 10.257/2001 e 11.977/2009. E, por fim, o usucapião Constitucional art. 183 da Constituição Federal.
Aqui vamos nos ater apenas ao usucapião familiar, introduzido pela Lei 12.424/2011 que incluiu o artigo 1.240-A no Código Civil. Esse importante instituto jurídico é pouco difundido e conhecido pela população brasileira.
O usucapião familiar nasceu para pacificar conflitos entre ex-cônjuges e companheiros, garantir o direito à moradia a unidade familiar e a pessoa.
O grande diferencial do usucapião familiar é baixo tempo de posse exigido pela Lei, que são 2 anos. É o menor prazo entre todas as espécies de usucapião.
O prazo de 2 anos começa fluir a partir da separação de fato do vínculo conjugal ou da união estável. Nesses dois anos deve necessariamente existir o abandono do lar do ex-cônjuge ou companheiro(a).
O abandono deve ser voluntário, imotivado e definitivo.
Nesse caso, não vale saída forçada da outra parte, seja por determinação judicial ou forçada pelo cônjuge ou companheiro. Além disso, o abandono deve ser imotivado, ou seja, saiu para evitar brigas e desentendimentos. Porém, em qualquer hipótese, deve aquele que saiu do lar reivindicar seus direitos sobre a propriedade, como por exemplo, a partilha, venda forçada do bem ou aluguel no prazo de 2 anos a contar da sua saída.
Caso o abandonante (abandonador) continue contribuindo para a manutenção da propriedade com o pagamento de impostos, despesas condominiais ou reformas, estará ele praticando ato possessório que pode afastar o direito de usucapião.
O usucapião familiar contempla ainda outras limitações, são elas:
1) o imóvel não pode ser superior a 250m² (duzentos e cinquenta metros quadrados);
2) serve apenas para imóvel urbano;
3) a pessoa que for pedir o usucapião não pode ter outro imóvel urbano ou rural;
4) o imóvel deve ser utilizado para moradia própria do ex-cônjuge ou companheiro, logo, não pode alugar para terceiros, devendo ter obrigatoriamente a posse direta do imóvel;
5) para ter direito ao usucapião familiar, a propriedade deve ser dividida entre os ex-cônjuges ou companheir@s. Assim, o regime de bens influência no direito ao usucapião familiar.
QUANTO A REGIME DE BENS.
Dentre as limitações do usucapião familiar elencadas acima, vamos discorrer mais sobre a do regime de bens.
O artigo 1.240-A diz que “Aquele que exercer, por 2 (dois) anos ininterruptamente e sem oposição, posse direta, com exclusividade, sobre imóvel urbano de até 250m² (duzentos e cinquenta metros quadrados) cuja propriedade divida com ex-cônjuge ou ex-companheiro que abandonou o lar, utilizando-o para sua moradia ou de sua família, adquirir-lhe-á o domínio integral, desde que não seja proprietário de outro imóvel urbano ou rural. (Incluído pela Lei nº 12.424, de 2011)”
A expressão “cuja propriedade dívida com ex-cônjuge ou ex-companheiro” implica dizer que, a depender o regime de bens ou disposição contratual o imóvel pode pertencer a um só cônjuge ou companheiro(a), de sorte que não é possível o usucapião familiar, pois a norma legal exige que seja a propriedade dividida entre ex-cônjuge ou ex-companheiro pouco importante se um detém 5% da propriedade e outro 95%, deve essencialmente, ter parte do imóvel para se valer do usucapião familiar, do contrário, terá que se socorrer de outra modalidade de usucapião.
Na união estável, caso não exista estipulação contratual, na omissão aplicam-se as mesmas regras da comunhão parcial de bens.
QUANTO AO USUCAPIÃO SOBRE OS DIREITOS POSSESSÓRIOS.
Questão curiosa, ocorre quando o casal detém a posse longeva e qualificada para usucapião sobre um determinado imóvel, mas não requereram a declaração do usucapião durante a união.
Neste caso, o ex-cônjuge ou companheiro(a), se preenchidos os requisitos do usucapião familiar, poderá pleitear o usucapião sobre os direitos possessórios do seu ex, e concomitante requerer a declaração ao usucapião da propriedade plena do imóvel contra o proprietário registral do imóvel.
Autor: Carlos Eduardo Alves Lazzarin
Especialista em Direito Imobiliário pela Fundação Getúlio Vargas de São Paulo – FGV/SP. Especialista em Direito dos Contratos pela Fundação Getúlio Vargas de São Paulo – FGV/SP. Advogado Especializado em Direito Imobiliário na Karpart Sociedade de Advogados. Professor e Palestrante em temas imobiliários e condominiais.
