O que devo observar ao comprar um imóvel pronto?

A compra de imóvel pronto exige alguns cuidados para evitar surpresas desagradáveis no futuro, aqui daremos algumas dicas de como evitá-las.

É importante que o interessado leia a Matrícula do Imóvel e veja qual é a área construída que consta nela e compare com o imóvel, isso porque uma eventual diferença de área real e a informada na matrícula pode causar dificuldades com financiamento bancário.

Se o imóvel for localizado em condomínio, é essencial a emissão de certidão de negativa de débitos condominiais da unidade e a verificação da regularidade da instituição do condomínio. Esta última pode ser verificada na matrícula do próprio imóvel, se constar a individualização das unidades é sinal que está formalmente regular.

Outro ponto importante é a verificação da área construída, se é a mesma informada pelo vendedor, a importância aqui ganha especial atenção porque a regra legal para imóveis pronto difere para imóveis em construção.

Aos imóveis prontos, em regra, consta dos contratos de compra e venda a expressão venda em caráter “AD CORPUS” (corpo certo), se esta expressão constar do seu contrato, significa que o imóvel é vendido na medida em que ele se encontra fisicamente, pouco importando eventuais diferenças de medidas que constarem do contrato:

Código Civil Art. 500 §3º “§ 3 ^o Não haverá complemento de área, nem devolução de excesso, se o imóvel for vendido como coisa certa e discriminada, tendo sido apenas enunciativa a referência às suas dimensões, ainda que não conste, de modo expresso, ter sido a venda ad corpus .”

Deve-se ainda atentar na compra de imóvel pronto a regra do artigo 108 do Código Civil que impõe a forma do contrato escrito de Escritura Pública nas compras e vendas de imóveis superiores a trinta vezes o maior salário mínimo vigente no Brasil.

Importante lembrar que a simples escrituração pública da venda não transfere a propriedade, sendo indispensável o registro da escritura no Cartório de Registro de Imóveis da Cidade onde o imóvel está localizado.

Código Civil Art. 1.245: “Transfere-se entre vivos a propriedade mediante o registro do título translativo no Registro de Imóveis”.

O custo da operação de escritura pública, registro e ITBI na ausência de acordo entre as partes fica a cargo do comprador conforme prevê o artigo 490 do Código Civil^:

Código Civil Art. 490: “Salvo cláusula em contrário, ficarão as despesas de escritura e registro a cargo do comprador, e a cargo do vendedor as da tradição”.

Pode acontecer de tanto o comprador quanto o vendedor em acordo quanto ao custo da operação não possuírem recursos para o pagamento da Escritura Pública e do Registro, nesse caso é possível a realização de um contrato particular preliminar de compra, venda e cessão da posse de forma irretratável e irrevogável, onde a obrigação de reiteração da vontade (venda) fica ajustada para momento futuro e a posse do imóvel com todos seus caracteres é transmitida desde logo ao comprador. O vendedor assume a obrigação de em momento posterior comparecer para assinar a escritura pública de compra e venda em favor do comprador. Para essa operação recomendamos muita cautela e que seja feita somente se for necessário, pois o imóvel ainda fica em nome do vendedor que pode realizar vendas sucessivas do imóvel e implicar inúmeros problemas jurídicos.

No futuro, caso o vendedor não seja localizado ou se negue em outorgar a escritura definitiva, a Lei confere ao comprador o direito de substituir a vontade do vendedor por Sentença Judicial, procedimento conhecido como adjudicação compulsória.

Autor: Carlos Eduardo Alves Lazzarin
Especialista em Direito Imobiliário pela Fundação Getúlio Vargas de São Paulo – FGV/SP. Especialista em Direito dos Contratos pela Fundação Getúlio Vargas de São Paulo – FGV/SP. Advogado Especializado em Direito Imobiliário na Karpat Sociedade de Advogados. Professor e Palestrante em temas imobiliários e condominiais.