Alterar a fachada de um edifício pode gerar uma série de problemas para o condomínio. A discussão envolve uma análise minuciosa do que o Código Civil estabelece e o que o poder judiciário e os condomínios vem realizando na prática. Na opinião doAdvogado Rodrigo Karpat, uma simples leitura do artigo 1336, III, do Código Civil, fica claro que qualquer alteração de fachada não pode ser realizada, salvo com a concordância da unanimidade dos condôminos.
Na avaliação dele, que é especialista em Direito Imobiliário e presta consultoria a condomínios, essa é uma das questões mais polêmicas enfrentadas pelos síndicos e condôminos. “Para se ter uma ideia, nos fóruns judiciais da capital paulista, cerca de 80 decisões de primeira instância, envolvendo a alteração de fachada, foram tomadas desde o início de 2013. Normalmente, nos casos em que há comprovação da modificação pelo condômino, os juízes têm concedido uma liminar. Ou seja, imediatamente o morador tem que paralisar a obra e voltar tudo ao estado anterior”, afirmou o advogado.
Toda área que compõe o visual externo do condomínio, como as paredes, sacadas, janelas e esquadrias, portas e portões de entrada e saída do edifício não podem ser modificadas sem o consentimento de todos os moradores.
“Algumas alterações podem comprometer, inclusive, a concepção arquitetônica do empreendimento e, por isso, devem ter aprovação unânime. Quando se fecha uma varanda, precisa ser levado em conta também se a estrutura do edifício está preparada para este sobrepeso. Por isso, é salutar o parecer de um perito calculista ou da própria construtora do condomínio antes de qualquer modificação”, insistiu Karpat.
O especialista ressaltou que, dependendo do caso, a alteração pode culminar em um acréscimo de área acima do potencial construtivo do empreendimento. E, neste caso, mesmo com a aprovação unânime dos presentes na assembleia extraordinária, a obra não pode ser realizada.
“Para edificar no terreno a construtora deve respeitar o limite de área a ser explorada, conforme imposição da prefeitura. Se este limite tiver sido todo utilizado, naquele empreendimento nada mais poderá ser construído. Com o fechamento de área ou envidraçamento de varanda, de acordo com o Código de Obras do Município, passa a ser considerado o acréscimo de área, o que torna suscetível a sobretaxa do Imposto sobre a Propriedade Predial e Territorial Urbana (IPTU). Além disso, há necessidade de regularização do imóvel, porque ele poderá estar sujeito a sanções e multas”, orientou o advogado.
Karpat destacou, porém, que no caso do envidraçamento de sacadas, por exemplo, alguns condomínios têm tolerado o fechamento de algumas áreas por entender que inexiste prejuízo aos demais. Para tanto, a situação é levada à assembleia do condomínio que, pela aprovação de maioria simples, padronizam um modelo e autorizam os proprietários das coberturas ou varandas a efetuarem as modificações.
“Apenas levando em consideração a alteração da fachada, a jurisprudência majoritária entende que a instalação de vidros incolores nas sacadas e demais áreas não altera a fachada. Situação esta que não considera a regularidade perante a municipalidade”, alertou o advogado.
Veículo: Site Condomínio em Foco
