A compra de um imóvel próprio é o sonho de todo Brasileiro, contudo simples detalhes podem transformar o sonho em pesadelo.
Isso porque, quando um imóvel é entregue, esse pode apresentar falhas externas e internas e essas falhas são chamadas de vícios construtivos. Esse conceito serve para identificar problemas encontrados nas obras e entender de quem é a responsabilidade, baseado, principalmente, em dois aspectos: o tempo de aparecimento ou constatação desse problema e, claro, o grau dos problemas em si.
Os vícios construtivos são definidos pela ABNT NBR 13752, que conceitua da seguinte forma: “Anomalias que afetam o desempenho de produtos ou serviços, ou os tornam inadequados aos fins a que se destinam, causando transtornos ou prejuízos materiais ao consumidor. Podem decorrer de falha no projeto, ou da execução, ou ainda da informação defeituosa sobre sua utilização ou manutenção”.
Esses vícios são divididos em dois grupos distintos, são eles os vícios aparentes e ocultos.
Vícios Construtivos Aparentes
Como o nome diz, são aqueles que são possíveis de se perceber a “olho nu”, no sentido não só de ser algo facilmente identificável como também não necessita de um especialista para constatar esse problema. Por exemplo, você que acabou de comprar um imóvel, consegue perceber o problema, seja ele na sua unidade ou na área comum.
Alguns exemplos:
- Problemas com a pintura
- Vidros quebrados, trincados e manchados
- Dimensões que não conferem com o imóvel anunciado
- Azulejos quebrados, trincados, manchados e, também, mal instalados (soltando ou tortos)
- Falta de espelhos na parte elétrica
- Materiais de acabamento que não condizem com aquilo que foi vendido no projeto
- Portas quebradas, trincadas ou descoladas
- Tamanho e quantidade de vagas de garagem diferente do projeto original
Vícios Construtivos Ocultos
Já esses, como o nome diz, são aqueles que não são possíveis de serem observados a “olho nu” por serem problemas que estão ligados à estrutura interna das unidades e áreas comuns. Nesse sentido, só no uso diário e na constatação de um especialista, será possível detectar o problema.
Alguns exemplo:
- Infiltrações e vazamentos de água
- Problemas na parte elétrica
- Recalques de fundação
- Inclinação do edifício
- Desníveis em diversas áreas
- Trincas e fissuras nas paredes e tetos
- Defeitos nos revestimentos e tubulações
Garantias
Além disso, segundo a nossa legislação, esses problemas têm os seus prazos (garantias) para serem contestados junto à construtora/incorporadora. Ao não serem informados dentro do prazo estipulado, o consumidor perde a garantia. Contudo, essa é uma questão polêmica no sentido de que cada caso precisa ser analisado para entender de quem é a responsabilidade e quem arcará com o reparo.
É preciso se entender que esses problemas podem surgir tanto nas unidades privativas quanto nas áreas comuns, envolvendo a coletividade na “luta” pelos seus direitos.
Mas, basicamente, seguindo aquilo que é estipulado no CDC (Código do Consumidor) ao falarmos sobre imóveis, os vícios aparentes têm até 90 dias para serem reclamados desde a entrega e constatação do problema. Já o ocultos, que são defeitos construtivos, o reclamante tem um prazo prescricional de 5 anos para apresentar judicialmente sua pretensão de reclamar em juízo.
Ainda assim, edifícios foram feitos para durar décadas e mais décadas, portanto, problemas graves como a inclinação do edifício e perigo de desabamento, a justiça estende e muito esse prazo, podendo o consumidor lutar pelos seus direitos mesmo após esses 5 nos previstos em lei.
O que fazer?
O primeiro passo, estando dentro das garantias legais, é o proprietário (sendo um caso que atinge apenas uma unidade) ou o síndico (quando o problema é maior ou atinge as áreas comuns) entrar em contato com a construtora/incorporadora para que ela solucione o caso.
Contudo, caso haja qualquer tipo de problema e a situação não se resolva, a solução é buscar uma assessoria jurídica que terá as ferramentas necessárias para defender os interesses do condomínio/proprietários, seja pela via extrajudicial ou judicial, a fim de garantir os direitos dos envolvidos.
Além disso, conforme apontado acima, em casos graves, a justiça estende esse prazo, portanto, é essencial que os proprietários busquem uma assessoria jurídica que poderá analisar cada caso de forma detida e apontar a solução correta a fim de garantir os direitos dos condôminos.
