Com escassez de terrenos grandes, empresas investem em projetos menores.
Morar em um ambiente que una segurança e inúmeras opções de lazer para crianças, jovens e adultos é um dos fatores que fazem com que a demanda pelos condomínios-clubes continue crescente. A oferta desse tipo de empreendimento, que teve como auge os anos de 2006 e 2007, passa por uma transformação. O motivo: com menos áreas extensas na cidade de São Paulo, os condomínios-clubes ‘encolheram’ – o que está se delineando como uma tendência nesse tipo de projeto.
Para que possam oferecer estrutura semelhante à de clubes, as construtoras reduziram o número de torres. Se antes era comum encontrar condomínio com até 15 torres, hoje é difícil um empreendimento ter mais do que três.
“Os condomínios maiores têm diminuído. Trabalhamos mais com duas a três torres, porque o consumidor quer mais privacidade e está disposto a pagar pela exclusividade”, afirma o gerente de negócios da Tecnisa, Rafael Batista.
A construtora tem um empreendimento com três torres em um terreno com 13 mil metros quadrado no Jardim Marajoara, na zona sul da capital. São apartamentos de 114 m² a 140 m². Segundo Batista, o perfil de público que procura esse tipo de imóvel é maior de 35 anos, que já possui um imóvel e deseja comprar um maior.
“Precisamos de terrenos ajustados para oferecer opções de lazer para crianças, adolescentes e adultos. Conseguimos trabalhar com duas torres em um terreno de 4 mil m² e com três torres em um de 7 mil m². Hoje, um bom condomínio clube tem no máximo três torres”, afirma João Henrique, diretor de atendimento da Lopes.
A empresa está vendendo um lançamento de duas torres em Santo Amaro, com 362 unidades de 65 m² a 101 m².
Lazer. Entre as opções que um condomínio-clube deve oferecer estão brinquedoteca, playground, mais de um salão de festas, piscinas infantil, com raia e coberta, quadras, pista de caminhada, academia bem equipada, espaço gourmet, espaço para a mulher fazer a unha e massagem, além de uma área para cuidados com os pets.
“O objetivo é a família usufruir de tudo o que um clube oferece sem ter de se deslocar, dentro do condomínio”, afirma Marcelo Dizik, diretor de incorporação da Even.
A empresa está lançando seu quarto condomínio-clube na Lapa, com piscina com raia aquecida, quadra poliesportiva, quadra de tênis e squash, circuito de caminhada e corrida, além de uma academia equipada. Até dezembro, a Even espera concluir um outro empreendimento do tipo no Morumbi.
A ampla estrutura de lazer e a demanda por esse tipo de empreendimento influenciam na valorização do imóvel. “O condomínio-clube aproxima vários serviços para que as pessoas não precisem se deslocar demasiadamente. O metro quadrado acaba sendo maior porque ele é mais procurado”, afirma Rubens Carmo Elias Filho, presidente da Associação dos Administradores de Bens Imóveis Condomínios em São Paulo (Aabic).
Um levantamento realizado pela Lello Condomínios, no final de 2012, apontava que o número de empreendimentos do tipo clube na capital e região metropolitana cresceria 114%, representando 18% do total de lançamentos imobiliários.
Taxa. Uma das principais preocupações de quem procura um condomínio com tanta estrutura de lazer é o valor do condomínio. A boa notícia é que, se bem administrado, a taxa mensal pode ser até menor do que a de um prédio antigo sem área de lazer.
“Apesar da infraestrutura completa, o preço do condomínio não é alto porque existem mais unidades”, garante o diretor de incorporação da Even, Marcelo Dizik .
Como o custo é rateado e a quantidade de moradores é grande, muitas vezes o valor da taxa mensal fica baixo. Segundo Rodrigo Karpat, advogado de condomínio e síndico profissional, a média cobrada pelos condomínios clubes gira em torno de R$ 1.000.
“A gestão é muito importante e não pode ser feita só pelo síndico. Muitos condomínios são maiores do que pequenos municípios e arrecadam até R$ 900 mil por mês. É preciso ter cuidado, porque tem muita gente mal intencionada”, explica.
Uma tendência, segundo ele, é os condomínios-clube incorporarem outros serviços, como aulas de balé e natação. “Temos recebido muitas consultas envolvendo serviços como academia, aulas de balé e natação. É importante definir horários, forma de reembolso, pagamento da academia, compartilhamento de serviços, rateio de despesas. Se não houver regras, acaba virando uma balburdia e se torna uma alegria na compra e outra na venda”, afirma.
Ociosidade. Um dos desafios para administrar uma estrutura como a dos condomínios-clubes é não deixar espaços ociosos. Caso contrário, existe o risco de desvalorização.
“Contratar profissionais especializados em recreação e promover encontros temáticos, por exemplo, sempre com um cronograma definido, dá vida a esses espaços e evita que fiquem ociosos. Não adiantar ter um espaço mulher e não ter manicures para atender ou um pet shop que não funciona”, afirma gerente de relacionamento da Lello Condomínios, Angélica Arbex.
“Os contratos com os fornecedores e prestadores de serviços requerem muito cuidado para que se garanta a correta manutenção de tudo que é oferecido”, conclui.
“Se o restaurante for feito em uma local de baixa circulação, por exemplo, pode ficar vazio e virar um elefante branco e elevar o custo do condomínio”, afirma Karpat.
Promover palestras com nutricionistas, oferecer cursos de culinária com chefs de cozinha e colocar à disposição o serviço de esteticistas são outras formas encontradas pelos condomínios de manter a ocupação de espaços como a sala gourmet e o espaço mulher.
“Indicamos desenvolver atividades em datas comemorativas, como o Dia das Crianças, e fazer uma programação especial com torneios e competições, com entrega de prêmios e medalhas, para motivar a participação de todos”, finaliza Angélica Arbex.
Pesquisas de satisfação entre todos os condôminos são importantes para que síndico reforce algumas ações/atividades e reveja aquelas que não estão dando certo.
Problemas entre os moradores são mais frequentes.
Pequenas cidades. Assim podem ser definidos os condomínios-clubes. Por possuírem um número maior de moradores, os problemas de convivência nesses empreendimentos também são maiores.
Encontrar com vizinhos o tempo todo é comum nos condomínios-clubes e o bom senso deve prevalecer para que política da boa vizinhança funcione.
A falta de privacidade é um dos principais problemas nesse tipo de empreendimento, de acordo com administradores.
“Como muitos vizinhos ficam amigos, além da família, as festas nas áreas comuns ficam maiores e as reclamações causadas por barulho aumentam”, afirma Rodrigo Karpat, advogado de condomínio e síndico profissional. O aluguel das churrasqueiras é outro problema comum, já que a demanda pelo espaço é grande.
O uso inadequado das áreas comuns e carros estacionados fora da vaga nas garagens são outros conflitos frequentes. Para que a convivência seja o mais saudável possível, é necessário haver regras bem definidas. “Em alguns condomínios existe até uma comissão formada por moradores para julgar se o condômino deve ser multado pela infração cometida”, comenta Karpat.
Para manter o bom funcionamento, os condomínios-clubes exigem profissionais experientes, além da participação ativa de moradores.
“A administração de um condomínio-clube é muito diferente de um conjunto comum. As partes administrativa, financeira e de pessoal devem estar em dia”, diz Karpat.
A convocação de uma assembleia, por exemplo, pode custar até R$ 6 mil. Além do espaço necessário para reunir um grande contingente de pessoas, de 700 a mil, é preciso que haver uma estrutura com microfone, vídeo e recepcionistas.
Bicicleta compartilhada é aposta ‘ forte’, diz executivo.
Bicicletário e bike sharing são serviços cada vez mais presentes nos lançamentos mais recentes no mercado
Alheias às eventuais polêmicas envolvendo o uso de bicicletas nas grandes cidades e atreladas como nunca ao marketing da sustentabilidade, as bicicletas estão cada vez mais presentes nos lançamentos imobiliários da cidade.
Além de oferecer nos novos condomínios vagas de estacionamento para bikes – como exige a decreto publicado no ano passado pelo prefeito Fernando Haddad (PT), as incorporadoras estão investindo no chamado bike sharing.
Esse é o nome da prática que prevê o compartilhamento de bicicletas entre os condôminos, nova tendência entre lançamentos residenciais e comerciais da cidade.
Além de dividir as bicicletas de uso comum, em alguns casos, os ciclistas são beneficiados com vestiários e armários. “A ideia é especialmente indicada para empreendimentos comerciais localizados próximos a estações de trem, caso de um de nossos lançamentos comerciais no Brooklin”, conta o diretor de incorporação da Brookfield, José de Albuquerque, ,
Outro exemplo de lançamento imobiliário com bike sharing em São Paulo é o Jardim das Perdizes, condomínio bairro localizado na zona oeste da cidade e onde cada nova torre contará com 16 bicicletas. Também localizado na mesma região da cidade, o Dolce Villa, condomínio residencial lançado pela Tecnisa no fim de 2013, será entregue com 16 bicicletas para compartilhamento. O BHD Pinheiros, da Brookfield, também oferecerá espaço para as bicicletas.
Conceito. Rafael Batista, gerente de negócios da Tecnisa, confirma que o bike sharing é forte tendência no setor imobiliário da cidade.
“É um conceito moderno, que envolve entrega do imóvel com bicicleta para compartilhamento entre os moradores e espaço conjunto na garagem”, diz Batista.
Segundo a Associação de Ciclistas Urbanos de São Paulo (Ciclocidade), cerca de 500 mil pessoas utilizam a bicicleta para deslocamentos nas ruas da capital paulista ao menos uma vez por semana.
De acordo com o decreto publicado em maio do ano passado e que regulamenta a lei aprovada em 2012, novas construções e reformas de prédios residenciais e comerciais devem reservar até 10% das vagas para estacionamento de bicicletas.
O espaço deve ter até 1,80 metro de extensão e a altura não pode ser inferior a 2 metros. A instalação de suportes para prender as bicicletas com distância mínima de 75 centímetros também é obrigatória.
Veículo: Jornal O Estado de S. Paulo Seção: Economia Caderno: H Página: 8
