Por Rodrigo Karpat – Advogado especialista em Direito Condominial e Imobiliário
A imagem de crianças brincando nas áreas comuns do condomínio sempre foi associada à ideia de segurança e convivência familiar. No entanto, episódios recentes de acidentes graves reacenderam o debate sobre supervisão, responsabilidade e dever legal de cuidado nesses espaços privados de uso coletivo.
A Comissão de Previdência, Assistência Social, Infância, Adolescência e Família da Câmara dos Deputados aprovou, em outubro de 2025, projeto de lei que altera o Estatuto da Criança e do Adolescente (ECA) para prever multa de cinco a 20 salários mínimos para responsáveis que deixarem crianças menores de 12 anos desacompanhadas em elevadores, piscinas, coberturas e demais áreas comuns de condomínios. O texto também prevê multa de três a 10 salários mínimos ao síndico que deixar de fixar, em local visível, informações sobre faixas etárias e condições de uso dos espaços coletivos.
A proposta ainda será analisada pelas comissões de Finanças e Tributação e de Constituição e Justiça, antes de eventual votação no plenário da Câmara e posterior envio ao Senado.
O que já diz a legislação atual
Mesmo antes da eventual aprovação da nova regra, o ordenamento jurídico brasileiro já impõe deveres claros de cuidado.
O Estatuto da Criança e do Adolescente consagra o princípio da proteção integral e da prioridade absoluta. Pais e responsáveis têm o dever jurídico de vigilância. Em situações extremas, deixar criança em situação de risco pode, inclusive, caracterizar abandono de incapaz.
No âmbito civil, o Código Civil estabelece que os pais respondem pelos atos dos filhos menores e que a responsabilidade pode recair também sobre o condomínio, caso fique demonstrada falha estrutural, omissão na manutenção ou ausência de medidas mínimas de segurança em áreas comuns.
A jurisprudência é firme no sentido de que, ocorrendo acidente em piscina sem sinalização adequada, playground mal conservado ou elevador com falha técnica, o condomínio poderá responder civilmente, independentemente da responsabilidade dos pais. Trata-se de responsabilidade decorrente do dever de guarda e conservação das áreas comuns.
O papel do síndico
O síndico não substitui os pais. A fiscalização direta e permanente das crianças não é atribuição do condomínio. Entretanto, cabe ao síndico cumprir e fazer cumprir a convenção, o regulamento interno e as normas de segurança.
Na prática, isso significa:
- afixar placas informativas sobre idade mínima e necessidade de acompanhante;
- manter equipamentos em perfeito estado de conservação;
- orientar porteiros e equipe de segurança a comunicar responsáveis quando identificarem situação de risco;
- deliberar em assembleia sobre regras claras de utilização de piscina, academia e elevadores.
Caso a lei seja aprovada, a responsabilidade do síndico passa a ter também um viés administrativo, com previsão expressa de multa pela omissão na comunicação visual obrigatória.
O desafio da fiscalização
Um dos pontos sensíveis do projeto é a aplicação prática das multas. Quem fiscalizará? Como comprovar a ausência de supervisão? Qual será o órgão competente para autuar? Em condomínios, a atuação mais eficaz costuma ser preventiva e educativa, com notificações internas e ajustes no regulamento, além da manutenção regular dos equipamentos e áreas comuns.
Casos recentes envolvendo acidentes fatais em áreas comuns trouxeram à tona uma realidade: elevadores, casas de máquinas, coberturas e piscinas não são ambientes neutros. São espaços que exigem vigilância ativa.
A responsabilidade é compartilhada. Pais devem supervisionar. O condomínio deve estruturar e sinalizar. O poder público, ao legislar, precisa equilibrar proteção e viabilidade prática.
Sob a ótica condominial, a melhor solução continua sendo a prevenção: revisão do regulamento interno, campanhas educativas, sinalização adequada e manutenção constante das áreas comuns.
A criança não pode ser vista como um “problema de gestão”. É sujeito de direitos. Mas também não se pode transferir ao condomínio um dever que, em essência, é familiar.
A eventual aprovação do projeto reforça uma tendência: o ambiente condominial deixou de ser apenas espaço privado e passou a ser tratado como ambiente coletivo que exige responsabilidade jurídica ampliada.
O desafio está em proteger sem exagerar na intervenção, educar sem punir de forma desproporcional e manter o condomínio como espaço seguro, para crianças e adultos.
Rodrigo Karpat é advogado, especialista em Direito Condominial e Imobiliário, mestre em Direito pela PUC-SP e presidente da comissão temática da OAB.
