Situação comum no cenário imobiliário é o comprador não conseguir mais suportar com o pagamento das parcelas do preço e negociar a devolução do seu apartamento ou lote com a construtora, porém, é surpreendido com uma multa expressiva pela quebra do contrato que impõe uma devolução irrisória de valores ao comprador, saiba agora o que de fato é devido.
No final de 2018 foi promulgada a Lei 13.786/2018 que regulamentou o tema de atraso de obra e rescisão contratual para imóveis incorporados e loteados. Porém, a Lei 13.786/2018 aplica-se somente aos contratos celebrados após a sua vigência, ou seja, 28/12/2018.
NOS CASOS DE DESISTÊNCIA DA COMPRA, MESMO O COMPRADOR ESTANDO INADIMPLENTE:
Para contratos assinados após 28 de Dezembro de 2018:
- Se o arrependimento da compra ocorrer dentro dos 07 primeiros dias da assinatura do contrato assinado fora do estabelecimento comercial da construtora, a devolução é de 100% dos valores pagos sem qualquer penalidade;
SE POR QUALQUER MOTIVO COMPRADOR DESISTIR DA COMPRA APÓS OS SETE PRIMEIROS DIAS MESMO ESTANDO INADIMPLENTE COM AS PARCELAS TERÁ DIREITO:
- Para empreendimentos submetidos ao patrimônio de afetação:
- Retenção não superior a 50% das parcelas pagas;
- Retenção da comissão de corretagem;
- Não haverá penalidades se o comprador encontrar substituto para sua posição contratual desde que a incorporadora aceite;
- Se o comprador estiver na posse imóvel, além das penalidades acima:
- Pagar impostos e contribuições de condomínio;
- Pagar fruição indevida de 0,5% ao mês calculado no valor atualizado do contrato, pro rata die;
- Forma de devolução das parcelas pagas:
- Parcela única em até 30 dias após expedição do habite-se da obra.
PARA EMPREENDIMENTOS NÃO SUBMETIDOS AO PATRIMÔNIO DE AFETAÇÃO:
- Retenção não superior a 25% das parcelas pagas;
- Retenção da comissão de corretagem;
- Não haverá penalidades se o comprador encontrar substituto para sua posição contratual desde que a incorporadora aceite;
- Se o comprador estiver na posse imóvel, além das penalidades acima, deverá:
- Pagar impostos e contribuições de condomínio;
- Pagar fruição indevida de 0,5% ao mês calculado do valor atualizado do contrato, pro rata die;
- Forma de devolução das parcelas pagas:
- Parcela única em até 180 dias contados de desfazimento do contrato.
DEVOLUÇÃO DE IMÓVEIS ADQUIRIDOS NA PLANTA PARA CONTRATOS ASSINADOS ANTES DE 28/12/2018:
- Para os contratos pactuados antes da vigência da Lei 13.786/2018 não há diferenciação do porcentual de retenção por parte da construtora para empreendimentos submetidos ou não ao patrimônio de afetação, ficando para qualquer dos casos assim:
- Devolução de até 90% das parcelas pagas com correção;
- Forma de devolução das parcelas pagas:
- Parcela única no ato do desfazimento da compra, ou se por meio de processo judicial na data do trânsito em julgado da sentença que declarou a resilição do contrato, neste caso haverá acréscimo de juros de 1% ao mês em favor do comprador.
ATRASO DE OBRA, POSSIBILIDADES E CONSEQUÊNCIAS.
Agora se a construtora atrasar a entrega da obra, o comprador possui duas opções (i) a resolução do contrato ou (ii) indenização sem resolução do contrato.
PARA CONTRATOS ASSINADOS APÓS 28 DE DEZEMBRO DE 2018:
- Opção 1, resolução do contrato:
- Devolução integral dos valores pagos com correção e juros;
- Ao recebimento da multa contratual;
- Forma de devolução das parcelas pagas:
- Parcela única, no prazo de 60 dias da resolução do contrato.
- Opção 2, indenização sem resolução do contrato:
- Indenização de 1% ao mês calculado sobre o valor total das parcelas pagas;
- Não há possibilidade de cumulação com a multa contratual;
PARA CONTRATOS ASSINADOS ANTES DE 28 DE DEZEMBRO 2018:
- Opção 1, resolução do contrato:
- Devolução integral dos valores pagos com correção e juros;
- Ao recebimento da multa contratual ou indenização de 0,5% ao mês calculados sobre o valor atualizado do contrato.
- Opção 2, indenização sem resolução do contrato:
- Indenização de 0,5% ao mês calculado sobre o valor do contrato atualizado;
- Na ausência de fixação de multa contratual em desfavor do construtor poderá optar pela inversão da multa contratual fixada para o comprador em substituição da indenização de 0,5% ao mês;
DEVOLUÇÃO DE LOTE ADQUIRIDO NA PLANTA.
Aos loteamentos urbanos, a Lei 13.786/2018 fixou critérios para os casos de atraso na entrega do loteamento e aos casos de desistência da aquisição pelo comprador, situações que serão exploradas a seguir:
NOS CASOS DE ATRASO DE OBRA PODE O COMPRADOR OPTAR PELA RESOLUÇÃO DO CONTRATO OU INDENIZAÇÃO:
- Opção 1, resolução contratual:
- Devolução integral dos valores pagos com correção e juros;
- Multa contratual prevista em contrato;
- Forma de devolução das parcelas pagas:
- Parcela única, com correção a contar da resolução do contrato.
- Opção 2, indenização:
- Indenização limitada a multada contratual prevista no contrato.
NOS CASOS DE DESISTÊNCIA DO COMPRADOR, MESMO INADIMPLENTE:
- Restituição das parcelas pagas com as deduções abaixo:
- Retenção da multa contratual limitada 10% do valor atualizado do contrato;
- Pagar fruição indevida de 0,75% ao mês sobre o valor atualizado do contrato, penalidade devida apenas no caso de imissão da posse do lote pelo comprador.
- Desconto da comissão de corretagem do valor a restituir;
- Havendo a entrega do lote, deve o comprador pagar as despesas de condomínio, associativas e IPTU.
- Forma de devolução das parcelas:
- Pagamento em 12 (doze) parcelas, com início:
- Obras em andamento em até 180 após o prazo previsto para conclusão das obras;
- Obras concluídas, no prazo máximo de 12 (doze) meses após a formalização da rescisão contratual.
DESPESAS DE CONDOMÍNIO E IPTU ANTES DA ENTREGA DA OBRA, É ILEGAL!
Em qualquer das situações é ilegal a cobrança de IPTU ou despesa de Condomínio antes da (i) a conclusão das obras do empreendimento e (ii) imissão na posse pelos compradores.
Os tribunais de justiça de todo país têm entendimento pela ilegalidade dessas cobranças com condenação das construtoras na restituição dos valores pagos a estes títulos aos compradores.
Autor: Carlos Eduardo Alves Lazzarin
Especialista em Direito Imobiliário pela Fundação Getúlio Vargas de São Paulo – FGV/SP. Especialista em Direito dos Contratos pela Fundação Getúlio Vargas de São Paulo – FGV/SP. Advogado Especializado em Direito Imobiliário na Karpart Sociedade de Advogados. Professor e Palestrante em temas imobiliários e condominiais.
