A obrigação de pagamento das cotas condominiais é claramente uma obrigação de trato sucessivo, visto que são prestações continuadas, onde a obrigação do proprietário de uma unidade condominial perdura enquanto perdurar o domínio sobre o imóvel.
Foi com esse entendimento, e ressaltando os princípios da efetividade e da economia processual, que a 3ª Turma do Superior Tribunal de Justiça, em julgamento do Recurso Especial nº 1.756.791 considerou possível a inclusão das cotas condominiais vincendas, em ação de execução de débitos condominiais, até o cumprimento da obrigação.
Esse entendimento, vai de encontro com a súmula 13 do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo:
Súmula 13: Na ação de cobrança de rateio de despesas condominiais, consideram-se incluídas na condenação as parcelas vencidas e não pagas no curso do processo até a satisfação da obrigação. (Art. 290, do C.P.C.). [Atual Art. 323 do CPC].
Importante mencionar, que tanto o art. 323 do CPC, quanto a Sumula 13 do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo, não limitam a sua aplicabilidade somente nas ações de cobrança (ação de conhecimento), o que seria ilógico, já que, o legislador, ao prever que as cotas condominiais passariam a figurar no rol dos títulos executivos extrajudiciais, visou a beneficiar o Condomínio como credor e garantir que os princípios da celeridade, efetividade do processo e economia processual, sejam de fato observados, tal qual como observado no julgamento do Resp. 1.756.791.
Ademais, o próprio CPC/2015, em seu art. 771, permite, em seu parágrafo único, a aplicação subsidiária das disposições a que se referem o processo de conhecimento à execução, dentre as quais se insere a regra do aludido artigo 323.
Por isso, o condômino executado deve arcar com as cotas condominiais que se vencerem, no curso da ação, até o efetivo pagamento, ou enquanto perdurar a obrigação. Caso contrário, haveria a necessidade de ajuizar-se inúmeras ações a cada período em que o condômino inadimplir com o pagamento das cotas condominiais. Seria inimaginável o número de ações judiciais figurando as mesmas partes, discutindo períodos de débitos distintos.
O legislador ao dispor a norma do Art. 323 do CPC, considerou exatamente essa questão, de que seria inapropriado não incluir, nas obrigações de prestações continuadas, as parcelas que se vencerem no curso da ação, pois isso ocasionaria inúmeras ações judiciais para cobrar períodos de débitos, o que beneficiaria o devedor em detrimento ao credor.
Poderia surgir assim, ao autorizar a inclusão das cotas vincendas no mesmo processo de execução, problema processual no que diz respeito a obrigação líquida e certa.
Os que defendem a impossibilidade da inclusão das cotas vincendas em processo de execução, fundamentam a taxatividade do art. 784, X, onde, as cotas condominiais, para ser título executivo, devem ser documentalmente comprovadas.
Esse problema seria resolvido com a juntada aos autos do processo, das atas de assembleia que aprovaram as contas e orçaram o período cobrado.
Além disso, as despesas condominiais ordinárias gozam de presunção de legitimidade, somente podendo ser contraditadas por meio de impugnação específica, eis que se destinam aos gastos inadiáveis e indispensáveis relacionados a conservação e manutenção das partes comuns do condomínio bem como com a prestação de comodidades que aumentem a fruição das unidades autônomas.
Dr. Marcelo Fonseca é Sócio da Karpat Sociedade de Advogados, membro da Comissão de Direito Condominial da OAB/SP e especialista em direito imobiliário e questões condominiais.
