Dr. Rodrigo Karpat*
O Código Civil (CC) determina que é direito dos moradores de condomínios “votar nas deliberações da assembleia e delas participar, estando quite”. Em outras palavras, a assembleia é o local exclusivo dos condôminos, e a participação depende de que o morador esteja quite com a cota mensal do condomínio. Por participação, entende-se que é aquele que interage na reunião, assim como quem simplesmente está no recinto, escutando as discussões e tomando nota.
É bastante comum ver os moradores inadimplentes participando das reuniões, porém, sem que o seu voto sobre determinado assunto seja computado. E, quando se trata de vagas de garagem, a prática tem sido dividir o sorteio dos locais entre os moradores em dois blocos, deixando os inadimplentes ao final, em total segregação e infração ao seu direito de propriedade.
O devedor poderá ser impedido de participar das assembleias com base no CC, desde que isso não impeça o exercício ao direito de propriedade, nem represente dupla sanção. Conforme a política do prédio é dever informá-lo sobre a impossibilidade de participar da reunião. Ou, contrariando o preceito legal, deixá-lo participar, mesmo que inadimplente, e não computar o seu voto. O ideal é que o devedor seja informado sobre a não computação de seu voto no momento em que for assinar o livro de presença.
Ao condômino inadimplente a sanção é a pecuniária, a qual engloba juros legais ( 1% ao mês), correção monetária e multa moratória( 2%). Caso a Convenção ou Regimento Interno do condomínio estipulem sanção lateral, preterindo o devedor de escolha de vagas, o preceito é nulo, porque contraria o direito de uso de partes comuns conforme sua destinação e o próprio direito de propriedade. É o que prevê o artigo 1.335, II do CC. “São direitos do condômino: II – usar das partes comuns, conforme a sua destinação, e contanto que não exclua a utilização dos demais compossuidores;”
Uma situação bastante comum é a forma do sorteio em que os responsáveis pela gestão; como o síndico e a administradora, sorteiam as unidades dentre os condôminos presentes, uma a uma. para a escolha da vaga preferida por estes. É um mecanismo justo, e neste caso, o devedor, mesmo que inadimplente, não poderá ser preterido de escolher em igualdade de condições aos demais. Deixar para os inadimplentes s as vagas remanescentes, é veemente impedimento ao exercício do direito de propriedade, infringindo o Art. 1335,II do Código Civil.
O sistema mais prático de realizar um sorteio nas assembleias de condomínios é aquele através de uma tabela no computador, a qual aleatoriamente mistura as vagas e unidades, permite testes preliminares e auditoria. O sorteio mais conhecido como “nominal” das unidades, em condomínios grandes, pode demorar várias horas, enquanto a escolha feita através do sistema levará poucos segundos.
O morador inadimplente pode ser impedido de votar na escolha da vaga, desde que isso não represente que o mesmo seja aquinhoado com as piores vagas. Ou seja, imputar ao devedor uma dupla sanção, que é; cobrá-lo judicialmente com o multa, correção e juros, e ainda puni-lo com o sorteio das piores vagas. Situação que não é aconselhável para os gestores de condomínios, porque o meio legal de cobrar o devedor não é impedi-lo do uso de áreas comuns, mas o ingresso de medida judicial de cobrança para a correta aplicação das sanções nos termos da lei.
*Rodrigo Karpat, advogado especialista em Direito Imobiliário, consultor em condomínios e sócio do Karpat Sociedade de Advogados – rodrigo@karpat.adv.br
