*Dra. Alessandra Dias
A Nova Lei de Zoneamento Urbano, sancionada no último dia 23 de março pelo Prefeito Fernando Haddad, após muita discussão na Câmara dos Vereadores, com inúmeras audiências públicas para garantir a participação popular. A cidade de São Paulo já tem uma lei de zoneamento, mas houve necessidade de revisá-la para necessária adequação ao Plano Diretor Estratégico promulgado em 2014.
É correto afirmar que uma lei criada para organizar o espaço urbano de uma megalópole como a capital paulista, não teria aceitação unanime, especialmente pelo caráter heterogêneo da população e os múltiplos interesses dos habitantes e de quem tem atividades empresariais na cidade, para exemplificar a magnitude da capital paulista, se São Paulo fosse um país teria um PIB maior do que Portugal, portanto qualquer interferência na dinâmica da cidade, especialmente em seu modo de organização, como o zoneamento traz consigo algumas resistências.
Dentre as alterações impostas pela nova lei de Zoneamento Urbano é a consagração das Zonas de Interesse Social – ZEIS, cuja instituição deu-se com o advento do Estatuto da Cidade (Lei Federal 10.257/2001), as ZEIS tem por fundamento criar micro regiões para construção de moradias populares tendo subclassificação em ZEIS 1, ZEIS 2, ZEIS 3, ZEIS 4 e ZEIS 5 , conforme quadro demonstrativo:
- ZEIS 1 – Áreas ocupadas por população de baixa renda. Inclui favelas e loteamentos irregulares e alguns conjuntos habitacionais, construções irregulares predominantemente.
- ZEIS 2 – São áreas vazias e destinadas à produção de habitação de interesse social para atender a população com renda de três salários a seis salários mínimos.
- ZEIS 3 – Região com imóveis ociosos, deteriorados ou cortiços, em regiões com infraestrutura urbana consolidada, cujo objetivo é recuperar as moradias e fixar a população no local aproveitando a estrutura urbanizada pré-existente na região
- ZEIS 4 São áreas vazias, em áreas de mananciais em que é permitido construir mas com um característica diferente, para exclusivamente reassentamento de famílias que já habitam tais localidades
- ZEIS 5. Foi criada no Plano Diretor Estratégico, áreas destinadas visando atender mercado popular de construção civil. Serão entregues para a iniciativa privada explorar através de programas governamentais, para atender famílias que ganham de três a 10 salários mínimos.
As ZEIS, têm por fundamento os mandamentos constitucionais ligados a garantia à habitação e condição digna de habitação. O Estatuto da Cidade ao instituir as ZEIS e a Lei de Zoneamento Urbano recém sancionada, consagra estes nobres objetivos.
Todavia verifica-se algumas inconsistências na distribuição das ZEIS na Lei de Zoneamento Urbano, como criação de ZEIS em áreas de que deveriam ser essencialmente de preservação ambiental, tome-se por exemplo o Parque dos Búfalos , localizado no extremo sul de São Paulo, a área é local de nascentes de rios, fazendo parte do complexo do manancial da represa Guarapiranga, por suas características geográficas e a evidente necessidade de preservação da área, especialmente pela notória crise hídrica que tende a ser agravar em São Paulo, a área deveria fazer ser indicada como ZEPAM – Zona Especial de Preservação Ambiental, entretanto para espanto dos ambientalistas e urbanistas boa parte da área será destinada para assentamento de famílias através do programa “Minha Casa Minha Vida”.
Outra questão objeto de polemica, que foi motivo de amplos debates nas audiências públicas que antecederam a aprovação da Nova Lei de Zoneamento Urbano na Câmara dos Vereadores, foi o subtipo ZEIS 5, que não fazia parte da antiga lei de zoneamento ou plano diretor. Tal subtipo vem sendo objeto de resistência de moradores e associações de bairros, dentre outros.
A resistência é justificada pela distorção da inclusão social e possibilidade de conceder moradia digna a quem não teria condições financeiras, porém a ZEIS 5, foi aprovada no seguinte formato, a iniciativa privada, especialmente os grandes incorporadores imobiliários, podem explorar áreas ou provadas, a serem desapropriadas, “subutilizadas”, obtendo incentivos fiscais para construção de empreendimentos voltados a população com renda entre 06 (seis) e 10 (dez) salários mínimos, ou seja se projeta a construção conglomerados de edifícios para exploração das grandes construtoras.
A crítica que se faz é que além de se descaracterizar a pretensa inclusão social das ZEIS, pois quem aufere de 06 (seis) a 10(dez) salários mínimos, ou seja tem renda de R$ 4.500,00 (quatro mil e quinhentos reais) a R$ 8.800,00 (oito mil e oitocentos reais) não pode se considerar que são habitantes de baixa renda, evidencia-se que tais áreas serão entregues a especulação imobiliária.
E sob este aspecto nota-se que não se leva em conta, o impacto que o adensamento demográfico pode causar em determinadas regiões, o aumento do transito, da poluição, ou o aparelhamento dos bairros com equipamentos públicos, de modo a dar qualidade de vida a quem já está fixado.
Na zona sul por exemplo, região que vem sofrendo profundas intervenções em seu traçado original nos últimos anos, como a Operação Urbana Agua Espraiada, que está para ser concluída no ano de 2016, com a inauguração das pontes Laguna e Itapaiuna que ligarão o Morumbi a Vila Cruzeiro e a região da Avenida Joao Dias, além do término da extensão da Avenida Chuckri Zaidan. A despeito de todo impacto negativo das inúmeras obras viárias, como: aumento do transito, poluição sonora, retirada de diversas árvores nativas, extinção de área permeáveis, a Nova lei de Zoneamento Urbano delimitou algumas áreas como ZEIS, dentre elas o terreno público localizado na Rua Luiz Seraphico Junior, área equivalente ao tamanho de um parque ou grande praça , que será transferido a iniciativa privada para construção de conjunto de condomínios residenciais, impactando o já tumultuado bairro com amis pelo menos 3.000 (três) mil famílias.
Os moradores da região se organizaram para modificar a designação desta ZEIS 5, pleiteando junto ao Poder Público a criação de um parque, que atenderá a toda comunidade da região, que com o advento das obras viárias precisa ter a devida compensação ambiental, inclusive criando uma associação denominada Nosso Parque.
Portanto podemos concluir que a Nova Lei de Zoneamento Urbano traz consigo inúmeros avanços e movimentos no sentido de incluir e proporcionar aos menos favorecidos a possibilidade de habitar nossa metrópole de forma digna, entretanto “erra a mão” ao implantar as Zonas de Interesse Social – ZEIS , em áreas de necessária proteção ambiental, cravam tais ZEIS a esmo , sem considerar as necessidades preliminares dos habitantes já fixados nestas regiões, não implementando creches, escolas, praças e parques, lançando apenas a delimitação para fixar novos moradores nestas regiões que precisam antes de receber grandes conglomerados , se reestruturar e conceder condições de habitabilidade a TODOS.
A realidade de uma região não se modifica apenas sob a égide da letra fria da lei, a lei faz as mudanças e transformações com a participação popular e o necessário olhar da igualdade, o Poder Público deve se sensibilizar com as necessidade do coletivo, as interferências na geografia e demografia da nossa megalópole deve considerar as aspirações de toda a população, esta é o caminho para uma São Paulo mais acolhedora, uma São Paulo para TODOS.
* Dra. Alessandra Dias – Advogada especialista em direito condominial, pós graduada em direito civil e processo civil pela ESA/OAB, consultora jurídica na área cível, trabalhista, direito público direcionado a condomínios edilícios
