Saiba como prevenir a retomada do imóvel antes do prazo ajustado em contrato e garantir o direito de preferência na compra.
A locação comercial é muito conhecida no meio empresarial, porém, algumas condições que podem constar dos instrumentos contratuais são desconhecidas por boa parte dos partícipes desta relação.
Como regra geral, a retomada do imóvel pelo locador só pode ocorrer após o término do prazo ajustado, porém, há exceções.
A principal exceção à regra ocorre no caso de alienação do imóvel locado. Caso o locador venda o imóvel locado, o comprador pode exigir que o locatário desocupe o imóvel no prazo de 90 dias. Essa exceção está prevista no art. 8º da Lei 8.245/91.
Problema muito comum e recorrente, por vezes o locatário é colocado em situações complicadas, seja porque investiu alto valor na reforma do imóvel ou na consolidação do ponto comercial.
Entretanto, o locatário possui duas formas legais de proteção: a primeira é para garantir sua permanência no imóvel pelo prazo ajustado independentemente da venda do imóvel, conhecida como cláusula de vigência. A segunda é para garantir seu direito de preferência na compra do imóvel locado, para isso as Leis 8.245/91 e 6015/73 impõem certas condições. São elas:
Quanto a cláusula de vigência: às Leis nº 8.245/91 e 6.015/73, estabelecem que a cláusula de vigência para oponibilidade perante terceiros deve ser descrita no contrato de locação e levada à margem da matrícula do imóvel locado, isto é, o locatário terá que averbar a cláusula de vigência na matrícula do imóvel, bastando levar o contrato de locação ao cartório de registro de imóveis.
Quanto a cláusula de preferência: de igual modo, para efeitos perante terceiros, o locatário terá que negociar a inclusão desta cláusula no contrato de locação para que tenha o direito de preferência na aquisição do imóvel, caso o locador queira vender o imóvel, isto é, terá o locatário a preferência de compra em igualdade de condições com terceiros. Para tanto, esta cláusula deverá constar obrigatoriamente na matrícula do imóvel locado. O locatário deverá providenciar o registro do contrato e evidenciar a existência de cláusula na matrícula do imóvel conforme exigência das Leis 6015/73 art. 167, I, 3 e art. 27 Lei 8.245/91.
A renúncia prévia ao direito de preferência disposta em contrato de locação é nula de pleno direito conforme art. 45 da Lei 8.245/91.
Caso o locador venha desrespeitar a cláusula de preferência, ou seja, venda o imóvel locado, sem prévia ciência dos termos e condições ao locatário, poderá o locatário reclamar do alienante as perdas e danos ou depositando o preço para reaver para si o imóvel (art. 33, Lei 8245/91).
Autor: Carlos Eduardo Alves Lazzarin
Especialista em Direito Imobiliário pela Fundação Getúlio Vargas de São Paulo – FGV/SP. Especialista em Direito dos Contratos pela Fundação Getúlio Vargas de São Paulo – FGV/SP. Advogado Especializado em Direito Imobiliário na Karpart Sociedade de Advogados. Professor e Palestrante em temas imobiliários e condominiais.
