A difícil situação dos locatários afetados pelas medidas adotadas pelo Governo no combate da pandemia da COVID-19 é agravada nas locações comerciais e, ainda mais, naquelas locações de lojas em Shopping, em razão das suas peculiaridades.
As locações em Shopping são peculiares pela sua complexidade. Apesar de haver disposição expressa na Lei de Locações, há quem ainda entenda tratar-se de contrato atípico pela existência de outros contratos a ele relacionados ou mesmo aqueles que entendem tratar-se de um contrato misto. Independentemente da discussão, meramente doutrinária, fato é que por tais razões, ainda mais atenção há de ser dada aos locatários de lojas em Shopping nesta atual situação em que estão proibidos de funcionar.
A dúvida de todos neste momento é: o locatário está desobrigado do pagamento dos aluguéis e demais valores contratualmente estabelecidos em razão dos efeitos da pandemia?
A resposta não é simples, mas passa necessariamente por uma prévia tentativa de acordo, seja para suspender, reduzir ou mesmo prorrogar o pagamento dos valores devidos. Trata-se da manifestação do princípio da boa-fé objetiva, de obrigatória aplicação nos contratos, ainda mais no atual momento em que vivemos.
Exatamente neste sentido é que foi realizado acordo entre a Associação Brasileira de Lojistas de Shopping (Alshop) e a Associação Brasileira de Shopping Centers (Abrasce), tendo sido definida a suspensão temporária dos aluguéis durante o período de fechamento dos estabelecimentos, bem como a redução da taxa do fundo de promoção e propaganda.
Mesmo assim, considerando que o acordo acima mencionado apenas abrange os seus associados, outros tantos casos ainda demandam solução.
É o caso de uma loja de um grande Shopping da cidade de São Paulo que, apesar de ter concedido isenção total do Fundo de Participação, desconto de 50% no aluguel mínimo e 50% de redução nos encargos comuns para o mês de Abril, ainda assim ingressou com ação judicial pleiteando a isenção de pagamento de todos os valores cobrados.
Em decisão liminar proferida pela Juíza Adriana Barrea da 6ª Vara Cível do Foro Regional de Santo Amaro, contra qual ainda cabe recurso, entendeu-se estarem presentes os requisitos legais e, deferindo parcialmente os pedidos da locatária, foi determinada a suspensão do pagamento do aluguel, com a manutenção do pagamento do condomínio.
Portanto, o que se sugere neste momento é uma tentativa de acordo e, apenas em último caso, o ingresso de medida judicial tendo como objetivo o reequilíbrio do contrato, alterado superveniente, parcial e temporariamente em razão da suspensão de suas atividades.
Autor: Luís Fernando Teixeira de Andrade, advogado especialista em direito imobiliário, Coordenador da Área Imobiliária na Karpat Sociedade de Advogados
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