* Alessandra Dias
A internet revolucionou todos os meios de comunicação, recriando nossa forma de captar e receber informações. Inseridos neste novo contexto, passamos a comercializar virtualmente, ou seja, os negócios concretizam-se com apenas um clique, inclusive os jurídicos.
Pegando carona nesta nova forma de negociar e vender produtos, foram criados nos últimos anos inúmeros websites para promover reservas de hotéis e vender locais de hospedagem rápida e, em razão da facilidade para promover anúncios e obter vantagens, muitos proprietários de apartamentos em condomínio vêm anunciando nestes sites e oferecendo “hospedagem/locação” por valores atraentes consolidando os negócios jurídicos de forma célere e sem burocracia.
Todavia se verifica a circulação de hóspedes/locatários, verdadeiros desconhecidos nos condomínios, convivendo com os condôminos que tem residência fixa e adquiriram o imóvel com o objetivo de fixar residência e conhecer o vizinho, colocando em polvorosa síndicos, funcionários e condôminos, que buscam fórmulas e respostas para vedar este tipo de locação ou para regulamenta-la , considerando que as convenções condominiais, especialmente as mais antigas, não tratam desta questão sob a ótica do comercio digital.
Para nos debruçarmos sobre este novo tema, devemos primeiro diferenciar hospedagem da locação por temporada. A hospedagem tem por principal característica a procura de abrigo, um local para pernoite, sem intenção de permanência no local escolhido para hospedagem, o negócio jurídico é caracterizado pela utilização transitória, com objetivo definido para utilização, tais como: lazer, negócios , tratamento de saúde, sendo regido por legislação própria, a Lei nº 6.505, de 13 de dezembro de 1977, a oferta deste tipo de hospedagem é feita por estabelecimentos comerciais, especialmente constituído para este fim, como hotéis, flats e pousadas.
Por sua vez a locação por temporada também é um negócio jurídico marcado pela transitoriedade, entretanto o “animus” é o de aparentar ser proprietário e usufruir do bem como se fosse sua própria residência, inclusive perante terceiros. Este negócio é regido especificamente pela lei de locação, a lei 8245/1990.
A grande questão em condomínios edilícios, principalmente nos grandes centros urbanos, é que as locações promovidas por websites especializados é que esta modalidade de contração foge dos moldes fixados aproximando os condomínios de hotéis, especialmente os condomínios que oferecem serviços aos condôminos, como lavanderia, sauna, academia e serviço de copa e governança, facilitando inclusive a oferta dos imóveis que se tornam atraentes e cômodos aos olhos do turista ou deste locador diferenciado.
Por outro lado, quem possui uma unidade condominial adquirida para instalar a família e com “animus” para fixar residência, quer ter contato com vizinhos e quer ter segurança em relação a criminalidade, e acaba mostrando-se resistente com tal modalidade de locação, tornando-se objeto recorrente de consultas a assessorias jurídicas de condomínios edilícios.
Consideremos que por um lado há a garantia ao direito de propriedade, exposto na Constituição Federal no artigo 5º, XXII , que permite ao proprietário dispor do seu bem da forma que melhor lhe aprouver. Entretanto tal garantia é limitada pelo direito do próximo, não podendo existir abusos.
O tema carecerá de adaptação da legislação vigente, das decisões judiciais e da própria aceitação de que o e-commerce está definitivamente na vida de todos. Os novos empreendimentos e as novas convenções condominiais abordarão tal tema , o incorporando ao dia-a-dia do condomínio, fixando parâmetros para considerar o que é o “uso residencial da unidade autônoma”. Entretanto até que o tema esteja amadurecido, cabe aos advogados, síndicos, condôminos e investidores imobiliários analisarem caso a caso e usar do bom senso, adaptando-se a nova realidade da era digital sem no entanto desprestigiar a segurança e o bem estar da coletividade.
* Alessandra Dias – Advogada especialista em direito condominial, pós graduada em direito civil e processo civil pela ESA/OAB, consultora jurídica na área cível, trabalhista, direito público direcionado a condomínios edilícios.
