Quando a Fração não é Ideal
Recente decisão do Tribunal de Justiça de Minas Gerais preocupa o mercado imobiliário. De forma inédita, o TJ/MG desobrigou o dono de uma cobertura em Minas Gerais a pagar o condomínio conforme a sua fração ideal, mesmo o seu imóvel sendo maior do que o de outros moradores. Apesar de tal decisão vincular apenas as partes em questão e não se aplicar aos demais condomínios, esta abre um precedente que pode ser perigoso.
O acórdão reformou a sentença de primeiro grau e deu razão a um morador que até então pagava seu condomínio conforme critério da fração ideal. Os julgadores entenderam que a unidade deveria pagar o mesmo valor das outras, com um pequeno acréscimo de 20% sobre a cota de consumo de água pelo fato de ter um jardim na cobertura.
O entendimento do tribunal mineiro considerou que um apartamento com área maior do que os demais não caracteriza o princípio do proveito efetivo e, por si só, não significa que seu proprietário deva pagar mais pelas despesas de condomínio.
Entendeu ainda que o simples fato de o apartamento possuir área maior não aumenta a despesa do condomínio, não confere ao proprietário maior benefício e nem prejudica os demais. Por fim, julgou que cobrar desta forma fulminaria em enriquecimento ilícito.
Em sentido contrário ao acórdão, entendemos que o critério de proveito efetivo não deveria ser considerado, senão as despesas que são homogêneas precisariam ser determináveis em todas as situações do dia a dia do condomínio para não gerar o que o TJ/MG chamou de enriquecimento ilícito.
Seguindo o mesmo entendimento da decisão, seria necessário controlar quantas vezes determinado condômino utiliza o elevador e quanto os ocupantes de determinada unidade usam a luz no hall, por exemplo.
De encontro com o acórdão do TJ?MG, as unidades desocupadas também não deveriam ser obrigadas a pagar o condomínio, uma vez que não utilizam qualquer serviço enquanto estão vazias.
Na mesma lógica, apartamentos destinados à locação, os quais exigem mais do prédio, seja em termos de cuidados, utilização de elevadores e acompanhamento de zelador, deveriam pagar mais, pois têm um proveito efetivo maior.
Portanto, essa decisão não levou em conta o que é estabelecido por lei. E criou um critério, até então inédito, o do proveito efetivo, o qual será perigoso e mais injusto do que parece, pois será inaplicável. Vale ressaltar que o critério de rateio estabelecido pelo Código Civil, em seu artigo 1.336, e artigo 12º da Lei 4.591/64, é o de fração ideal, que leva em conta o tamanho da área da unidade em relação ao terreno e as áreas comuns.
Dessa forma, assim como no caso do recolhimento de IPTU, a área do imóvel é a base para o cálculo da cobrança do condomínio. Ambos estão relacionados ao valor da unidade imobiliária.
A fração ideal é um critério estabelecido em lei, o que por si só justifica a cobrança desta forma. Mas, o condomínio deve seguir o entendimento da coletividade em questão. Para isso, o prédio pode aprovar uma nova forma de rateio, utilizando o critério de divisão por unidade de forma igualitária.
Isso deverá ser feito em assembleia com quorum qualificado (2/3), pois envolve alteração de convenção, salvo disposição contrária.
O critério de fração ideal é o mais equilibrado, uma vez que leva em conta o tamanho dos apartamentos, que, quanto maiores, mais representam no todo e por consequência, consomem e exigem mais do condomínio. Por terem áreas maiores, há a possibilidade de terem mais moradores, o que aumentaria o consumo de água, a utilização de elevadores e vagas na garagem (conta que entra na fração ideal). São situações que impactam diretamente no aumento do consumo e serviços, que mesmo se não utilizados, permanecem à disposição.
Por fim, o caso foi parar no Superior Tribunal de Justiça (STJ). O recurso especial foi rejeitado sem julgamento, pois segundo o relator, ministro Marco Buzzi, este não reunia condições processuais para ser admitido. Essa decisão poderá representar um impacto também no preço, pois haverá oferta de apartamentos menores com taxa condominial maior que a média do mercado, o que influenciará diretamente no valor da unidade negociada.
