Vistoria final ou de saída: limites ao dever de reparar (“reformar”) o imóvel

Dúvida comum aos locatários de imóveis urbanos é na entrega do imóvel quando o proprietário faz uma série de exigências para receber o imóvel, a mais comum é: pintar todo o imóvel internamente e externamente.

É de extrema importância que o locatário fique atento à vistoria inicial, pois, é nesse momento que é constatado o estado em que o imóvel é entregue ao locatário servindo como parâmetro na devolução. Assim, deve o locatário fazer minuciosa análise e acompanhar a vistoria, testar os equipamentos, como janelas, maçanetas, armários, pintura, trincas, observar manchas etc. Havendo discordância, deve manifestar expressamente por escrito sua discordância com a vistoria inicial.

Mas, antes de prosseguirmos, é essencial que a vistoria inicial e de saída sejam realizadas bilateralmente, isto é, sejam produzidas em conjunto pelo locatário e locador. Aquela vistoria feita unilateralmente pelo proprietário ou administradora do imóvel sem a concordância ou presença do locatário não é válida.  Interpretação que decorre da Lei de Locações de Imóveis urbanos, Lei 8245/91 no artigo 23, incisos III e IX.

É de bom tom lembrar que os agendamentos prévios são indispensáveis, caso o locatário não possa comparecer, esse deve informar o locador, sob pena de responder por sua omissão, no caso, ter como válida a vistoria unilateral produzida pelo locador.

Vale lembrar que a Lei de Locações confere o benefício ao locatário de restituir o imóvel locado no estado em que recebeu, porém, não é obrigado a restituir ou repor as deteriorações do uso normal.

Veja:  Art. 23. O locatário é obrigado a: III – restituir o imóvel, finda a locação, no estado em que o recebeu, salvo as deteriorações decorrentes do seu uso normal;

Logo, o proprietário só pode exigir reparos decorrentes do uso irregular do imóvel e isso deverá ser comprovado. Situação comum são os danos causados por animais de estimação nas paredes, trincas ocasionadas por excesso de peso nas estruturas etc.

Quanto a pintura, não havendo uso irregular das paredes, mas mero desgaste natural da tinta (a simples exposição ao clima desbota a pintura), não deve o locatário repor. De igual modo o uso normal do imóvel como colocação de móveis, não são casos de reposição de pintura nova pelo locatário.

Deve o locador comprovar que os danos decorreram de uso anormal do imóvel.

Por fim, vale lembrar que nos termos do artigo 45 da Lei 8245/91 é nula de pleno direito a clausula contratual que prevê a obrigação do locatário pintar o imóvel, antes de devolvê-lo.

Neste sentido:

Art. 45. São nulas de pleno direito as cláusulas do contrato de locação que visem a elidir os objetivos da presente lei, notadamente as que proíbam a prorrogação prevista no art. 47, ou que afastem o direito à renovação, na hipótese do art. 51, ou que imponham obrigações pecuniárias para tanto.

Art. 23. O locatário é obrigado a: III – restituir o imóvel, finda a locação, no estado em que o recebeu, salvo as deteriorações decorrentes do seu uso normal;

Só em situações em que existe alguma concessão por parte do locador é possível ajustar cláusula especial para pintura nova quando do término da locação.

Autor: Carlos Eduardo Alves Lazzarin
Especialista em Direito Imobiliário pela Fundação Getúlio Vargas de São Paulo – FGV/SP. Especialista em Direito dos Contratos pela Fundação Getúlio Vargas de São Paulo – FGV/SP. Advogado Especializado em Direito Imobiliário na Karpart Sociedade de Advogados. Professor e Palestrante em temas imobiliários e condominiais.